Investir en nom propre : bonne ou mauvaise idée ?

Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier, vous avez le choix d’investir en tant qu'investisseur individuel, c’est-à-dire en votre nom propre, ou de vous associer avec d'autres via la création d'une SCI ou d’une SARL. Izicrédit fait le point en détail sur ces différents modes d'investissement avec un focus sur l’achat immobilier en nom propre.  

L’achat en nom propre : définition

L'achat immobilier en nom propre est la forme la plus traditionnelle de détention d'un bien immobilier. Lorsque vous signez l'acte d'achat, vous devenez immédiatement le propriétaire du bien. Cette approche présente des avantages et des inconvénients, notamment en ce qui concerne la succession et la gestion de la propriété.

En cas de décès et de transmission du bien à vos héritiers, la détention en nom propre entraîne généralement le régime de l'indivision. Cela signifie que tous les indivisaires, c'est-à-dire les héritiers, détiennent des droits égaux sur la totalité du bien. Cette situation peut potentiellement créer des tensions et des blocages, car toutes les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité des propriétaires.

Pour éviter ces problèmes, il est possible de rédiger ce que l’on appelle une convention d'indivision. Cette convention permet aux co-propriétaires de définir les règles et les modalités de gestion de la propriété de manière amiable. Elle peut préciser la manière dont les dépenses seront partagées, comment les décisions seront prises, et même prévoir des mécanismes de sortie pour les propriétaires qui souhaitent vendre leurs parts.

Investir dans un bien immobilier en nom propre signifie que vous détenez directement le logement lui-même, tandis que l'achat via une Société Civile Immobilière (SCI) implique la détention de parts sociales de la société. La SCI offre une certaine flexibilité en matière de gestion et de transmission de la propriété, mais elle peut également avoir des conséquences fiscales spécifiques moins avantageuses suivant les situations.

Zoom sur l’achat immobilier en SCI

La Société Civile Immobilière, plus communément appelée SCI, offre la possibilité d'investir à plusieurs, ce qui constitue un avantage considérable, notamment dans le cadre d'un investissement locatif.  

En vertu de l'article 1832 du Code civil, une société peut être créée par deux ou plusieurs personnes, bien que dans certains cas prévus par la loi, elle puisse également être instaurée par la seule volonté d'une personne.

Si à un moment donné la SCI devient unipersonnelle, que ce soit à la suite de la cession des parts ou du décès d'un des associés, le nouvel associé unique dispose d'une période d'un an pour trouver de nouveaux associés. À défaut, la SCI sera dissoute.

Lors de l'acquisition du bien, tous les associés acquièrent la propriété de celui-ci et détiennent des droits sur la propriété, bien que pour une gestion plus efficace, il soit courant de nommer un gérant. Les pouvoirs du gérant doivent être clairement définis et limités par les statuts de la SCI.  

Si l'un des associés souhaite se retirer de la SCI, la propriété du bien n'est pas compromise. L'associé n'a qu'à céder ses parts à la société, ce qui permet un transfert de propriété en douceur.

Investir en SARL ou SARL de famille, une bonne idée ?

Si vous envisagez de réaliser une opération immobilière, il est donc essentiel de sélectionner la forme juridique la plus appropriée pour votre projet.  

Vous avez bien sûr la possibilité de vous lancer seul, en nom propre, mais dans certains cas, notamment lorsque vous envisagez une collaboration pour la réalisation de cette opération, la création d'une structure juridique telle qu'une SARL peut s'avérer nécessaire.

Par ailleurs, si vous envisagez un investissement immobilier avec des membres de votre famille, plusieurs options s'offrent à vous. Si vous avez l'intention de transmettre le bien à vos enfants, la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une excellente solution en matière de transmission patrimoniale, comme évoqué précédemment. La SARL de famille représente également une solution intéressante, en particulier si vous prévoyez d'exercer une activité commerciale.

La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une forme de société commerciale où les associés détiennent des parts sociales dans le capital de celle-ci. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, assurant ainsi une protection importante.

La SARL de famille est une variante de la SARL constituée par des associés issus de la même famille, notamment des personnes ayant un lien de parenté en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (article 239 bis AA du Code général des impôts).

Ce lien de parenté doit exister entre tous les associés. Par exemple, une SARL de famille peut être créée entre des époux, des frères et sœurs et leurs conjoints, des parents et leurs enfants, ou même entre un grand-parent et ses petits-enfants s'ils sont frères et sœurs. En revanche, une SARL composée de cousins ne pourra pas bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à la SARL de famille.

Le caractère familial de cette structure a une incidence sur le régime fiscal de la société. Alors que la SARL classique est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille permet d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée, à condition que ce choix soit approuvé à l'unanimité par les associés.

Achat en nom propre, en SCI ou en SARL : comment choisir ?

Lorsque vous vous apprêtez à investir dans l'immobilier, il est crucial de faire des choix éclairés quant à la forme juridique de votre achat. Plusieurs paramètres entrent ainsi en jeu pour déterminer si l'achat doit être effectué en nom propre, au moyen d'une SCI, voire d’une SARL :

• La nature du projet : Il faut définir en premier lieu si l'achat est destiné à la revente, à la location nue ou meublée ou à un usage personnel ;

• Sa finalité : quels sont vos objectifs ? Cherchez-vous à réaliser des bénéfices, à constituer un patrimoine à long terme ou à prévoir la transmission de ce bien ?
• Sa durée : Il est essentiel de préciser si votre projet immobilier s’inscrit dans le court, moyen ou long terme ;
• Le nombre d'acquéreurs : il vous faudra décider si vous investirez seul, avec des membres de votre famille, ou en collaboration avec d'autres investisseurs ;
• Le montant de l'opération envisagée : évaluez si l'achat nécessite un investissement financier faible ou élevé ;
• Le nombre de biens souhaités : déterminez si vous visez l'acquisition d'un seul bien immobilier ou de plusieurs ;

• La réalisation de travaux : Identifiez si des travaux sont nécessaires pour le bien en question ;
• La tranche d'imposition : estimez ici de quelle manière la transaction sera soumise à l'impôt sur le revenu.

Une réflexion approfondie sur ces questions est essentielle, car la décision d'acheter en nom propre ou via une SCI (ou SARL) dépend grandement des spécificités de votre projet. Chacune de ces options comporte des avantages et des inconvénients, et le choix qui convient le mieux à votre situation dépendra de ces facteurs clés.

Achat-revente : investir en nom propre ?

L'achat en vue de la revente implique l'acquisition d'un bien immobilier dans le but de le revendre ultérieurement, à court ou moyen terme. Cette stratégie s'avère particulièrement attrayante lorsque vos ressources financières ne sont pas suffisantes pour entreprendre une opération immobilière plus vaste.

En privilégiant cette approche, vous avez la possibilité de récupérer des liquidités rapidement, ce qui peut servir de premier apport pour concrétiser un projet plus ambitieux. Par exemple, disposer d'une somme d'argent substantielle peut faciliter les négociations pour l'obtention d'un futur prêt bancaire.

A noter : Pour atteindre cet objectif, il est essentiel de sélectionner un bien immobilier présentant un potentiel de plus-value (bien sous-évalué ou nécessitant des travaux de rénovation).

En ce qui concerne l'achat en nom propre, comparativement à l'acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI), plusieurs raisons font souvent pencher la balance en faveur de la première option lorsqu'il s'agit d'un achat-revente.

En premier lieu, selon votre situation fiscale, le régime de l'impôt sur le revenu peut se révéler plus avantageux pour un achat-revente.

Néanmoins, si le bien en question est votre résidence principale et qu'il est détenu au sein d'une SCI, vous pouvez bénéficier d'une exonération de l'impôt sur la plus-value. Toutefois, il est crucial de prouver le caractère "principal" de votre résidence.

Pour une résidence secondaire, le régime des particuliers s'applique en matière de plus-value. L'assiette fiscale est déterminée en soustrayant du prix de vente le prix d'achat, auquel s'ajoutent les frais comme les frais de notaire et les dépenses de travaux déductibles.

L'argent provenant de la revente est en outre directement disponible sur votre compte, vous pouvez ainsi l’utiliser rapidement pour de nouvelles opérations immobilières ou d'autres projets.

L’achat en nom propre se présente ainsi souvent comme un choix pertinent pour un achat-revente en raison de ses avantages fiscaux potentiels et de la flexibilité qu'il offre pour réinvestir les fonds issus de la revente dans de futurs projets immobiliers.

Investissement locatif : nom propre ou SCI ?

Dans le contexte d'un investissement locatif, le choix d'un achat en nom propre peut s'avérer judicieux, sous certaines conditions.  

Cette option se révèle particulièrement opportune lorsque vous envisagez l'acquisition d'un nombre limité de biens immobiliers ou bien encore de garages ou de places de parking, dont la valeur est plus modeste, et que vous avez l'intention de les revendre dans quelques années.

En effet, dans d'autres cas, la charge fiscale liée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux peut se révéler difficile à supporter. L'achat en nom propre se prête ainsi particulièrement bien à des situations où vous prévoyez, par exemple, d'acquérir un unique bien, de le mettre en location nue, et de le conserver sur le long terme. Cette stratégie vous permettra de bénéficier d'un abattement pour la durée de détention lors du calcul de la taxation sur la plus-value lors de la revente.

Bon à savoir : L'un des principaux inconvénients d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) réside dans la manière dont la plus-value est calculée lors de la revente. En effet, la base d'imposition de la plus-value d'une SCI est établie à partir de la valeur nette comptable, qui correspond au prix d'achat réduit des amortissements pratiqués au fil des années.

Conclusion : vaut-il mieux investir en nom propre ou en société ?

En synthèse, l'investissement en son nom propre présente l'avantage d'une fiscalité simplifiée et d'une souplesse accrue pour les projets immobiliers de moindre envergure. Il engage toutefois une responsabilité personnelle importante.  

À l'inverse, opter pour une acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI) ou une Société à Responsabilité Limitée (SARL) réduit la responsabilité des investisseurs, favorise la collaboration et comporte des avantages fiscaux notables suivant la nature du/des projet(s).  

Néanmoins, ce type de projet immobilier s'accompagne aussi d'une complexité administrative accrue et peut entraîner des implications fiscales moins avantageuses lors de la revente.  

‍