L’achat d’un bien immobilier représente un investissement important. Il est donc primordial de savoir où l’on va et de se poser les bonnes questions avant de signer l’acte de vente. Faut-il choisir un bien immobilier neuf ou ancien ? Ai-je droit à des aides financières ? Quels sont les frais annexes ? À qui s’adresser ?
Izicrédit vous donne toutes les clés pour réussir l’achat de votre bien immobilier.
À combien s'élève mon budget ?
La première question à se poser quand on souhaite acheter un produit ou un service est : en ai-je les moyens ? Ceci s’applique particulièrement pour l’achat d’un bien immobilier qui est un investissement important.
Avant de commencer vos recherches ou de contacter une agence immobilière, vous devez avoir en tête ce qui vous est accessible ou non. Vous gagnerez ainsi du temps en écartant les biens trop onéreux : effectuer une visite, même à proximité de votre domicile, alors que vous n’en avez pas les moyens est contre productif. De plus, vous trouverez des biens qui vous font rêver, et il y en a beaucoup, dans la zone géographique qui vous attire, avec des équipements très attractifs et pratiques (domotique, panneaux solaires, piscine…), sans pouvoir les acquérir : cela peut être déprimant et décourageant !
Pour déterminer votre budget, vous devez tout d’abord décider quel montant vous voulez (pouvez) investir sur vos fonds propres. Il peut s’agir d’une épargne que vous avez placée, d’un PEE (Plan d’Epargne Entreprise), d’un contrat d’assurance-vie, d’une donation ou d’un héritage, de la vente d’un bien immobilier que vous possédez (soit votre résidence principale ou secondaire ou d’un bien en location), etc.
Le capital que vous pouvez investir sur fonds propres est l’un des critères déterminants pour l’obtention d’un prêt immobilier. Il diminue le montant que vous devez emprunter pour financer votre acquisition et constitue ce que l’on appelle votre apport personnel. Dans les conditions d’octroi de crédit, ce montant doit être au minimum de 10 % du prix d’achat (afin de couvrir les différents frais liés à une acquisition immobilière). Si vous pouvez apporter 20 % du prix d’achat, vous obtiendrez plus facilement un prêt immobilier à un taux et à des modalités plus avantageuses. Si vous devez avoir recours à un emprunt, comme la grande majorité des Français, pour acheter votre bien immobilier, vous devrez impérativement respecter un taux d’endettement maximal de 35 % : le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a fixé de nouvelles conditions d’octroi à partir de janvier 2022 (décision n°D-HSCF-2021-7). Ce taux d’endettement est obtenu en calculant le ratio entre l’ensemble de vos revenus et de vos charges.
Astuce : Des astuces existent pour diminuer votre taux d’endettement et obtenir votre crédit. Vous pouvez allonger la durée de l’emprunt (il vous coûte plus cher, mais vos mensualités diminuent), clôturez vos crédits en cours, profitez de la délégation d’assurance (qui peut représenter jusqu’à 30 % du coût d’un prêt immobilier), etc.
Attention : Un crédit vous engage à le rembourser. Si vous n’êtes pas en capacité, les conséquences peuvent être dramatiques. Il n’est donc pas forcément judicieux d’emprunter le maximum qu’une banque vous accorde, mais d’adapter le montant de votre emprunt à vos besoins réels. Néanmoins, le souci principal d’un établissement bancaire est de récupérer les sommes prêtées (et aussi de se rémunérer !) : s’il vous fait une offre de prêt, c’est qu’il est persuadé de votre capacité de remboursement.
Quelles sont les aides financières auxquelles j'ai droit ?
Qu’est-ce que le PTZ et y ai-je droit ?
Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt sans intérêt, destiné aux ménages ayant des revenus modestes ou intermédiaires, pour acquérir une première résidence principale. Vous pouvez également en bénéficier si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt. Il peut concerner l’achat d’un bien neuf ou ancien (sous condition). Pour pouvoir en bénéficier, vous devez respecter un plafond de ressources qui dépend du nombre de personnes composant votre foyer fiscal et de la zone géographique du logement. Pour trouver dans quelle zone se situe votre bien immobilier, vous n’avez qu’à suivre ce lien.
Le montant de votre PTZ dépend :
- du type de logement (neuf ou ancien)
- du prix d’acquisition
- de la zone géographique
- du nombre d’occupants de votre logement
Voir notre article complet sur le PTZ.
Qu’est-ce que le prêt 1 % logement et y ai-je droit ?
Le prêt 1 % logement (ou 1 % patronal ou Action logement) est une aide financière des entreprises pour aider au logement des salariés et est attribué par l’organisme Action Logement. Vous pouvez profiter d’un taux d’intérêt réduit (0.5 % hors assurance) pour un montant maximum de 40 000 €. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez :
- être salarié d’une entreprise privé d’au minimum 10 salariés (hors entreprise agricole)
- respecter un plafond de ressources suivant votre zone géographique et la composition de votre foyer
- avoir clôturé les prêts Action Logement en cours
Bon à savoir : De nombreuses aides existent pour financer l’acquisition de votre résidence principale. Vous trouverez ici les différents prêts auxquels vous avez le droit.
Quels sont les montants annexes ?
Si vous avez recours à un emprunt pour financer l’achat de votre bien immobilier, vous devrez, en plus des intérêts, vous acquitter de nombreux frais annexes :
- des frais de notaire, ils sont compris entre 2 % et 3 % dans le neuf et entre 7 % et 8 % dans l’ancien. Ces frais correspondent à la rémunération du notaire et les frais de dossier (à hauteur de 20 %), mais aussi de droits de mutation (des taxes collectées pour le compte de l’État et des collectivités locales, environ 80% du montant)
- de l’assurance emprunteur. Si elle n’a pas de caractère obligatoire, elle est systématiquement demandée par la banque pour vous accorder un crédit. Elle peut atteindre jusqu’à 30 % du coût de votre prêt immobilier
- des frais de garanties exigées par l’établissement bancaire pour se protéger en cas d’incapacité de remboursement de votre part
- des frais de dossier de votre banque
Mais d’autres montants doivent être pris en compte. Si vous passez par une agence immobilière, elle vous facturera une commission comprise entre 3 % et 10 % du prix de vente selon l’agence. Un bon moyen de limiter cette charge est de passer par une agence à commission fixe, surtout si le prix d’achat de votre logement est élevé.
Neuf ou ancien ?
Avant de comparer les avantages et inconvénients d’un bien immobilier neuf ou ancien, il peut être utile de préciser leur définition. Un bien est considéré comme ancien quand il a déjà fait l’objet d’une vente, d’une donation ou d’une succession, même s’il a été construit il y a moins de 10 ans. Un logement neuf est un bien construit depuis moins de 5 ans, qui n’a jamais été habité ni revendu par son propriétaire. Un bien immobilier neuf peut donc être un bien en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), un bien qui vient d’être construit ou un bien que vous faites construire.
Si vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez d’un bien :
- répondant aux dernières normes de construction énergétique (RE2020), source d’économies sur vos factures d’énergies, et qui ne nécessite aucuns travaux
- qui est aménagé et équipé selon vos envies
- qui bénéficie des garanties constructeurs : biennale, décennale, parfait achèvement
- de frais de notaire réduit et d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans
Si vous achetez un logement ancien :
- vous bénéficiez d’un bien disponible sous 3 mois après la signature du compromis de vente : vous savez avec précision quand vous pouvez déménager
- vous aurez probablement des travaux à prévoir, même s’ils se limitent à le remettre à votre goût
- son prix sera inférieur à un bien neuf (entre 15 % et 25 %)
- le montant des charges est supérieur dans le neuf du fait de l’ancienneté du bâti. Vous profitez néanmoins de la garantie décennale qui vous est transmise
Comment estimer le prix des travaux ? Comment puis-je les faire financer ?
Acheter un logement ancien est souvent synonyme de travaux. En effet, même si le bien est en parfait état, il est rare qu’il corresponde point par point aux goûts du nouveau propriétaire. Vous aurez peut-être envie de repeindre des pièces, d’aménager différemment la cuisine, de faire une salle de bains ou une chambre supplémentaire…
Mais certains travaux ne dépendent pas de votre volonté. Vous aurez peut-être à revoir l’isolation, à changer les fenêtres, à mettre l’électricité aux normes, à consolider certaines pièces…
Vous devez impérativement budgéter ces travaux avant de signer l’acte de vente. Ils peuvent s’avérer élevés et si vous ne les avez pas intégrés dans le coût global de votre projet immobilier, vous pouvez vous retrouver dans une situation où vous n’aurez pas les moyens de les réaliser. Pour estimer le montant des travaux, la solution la plus efficace est de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment (ou d’une de vos connaissances maîtrisant le secteur de la rénovation) lors d’une seconde visite. Vous pourrez lui faire budgéter précisément les travaux que vous souhaitez réaliser. Mais il vous apportera aussi sa propre vision et mettra en avant des travaux indispensables auxquels vous n’avez pas pensé.
Le saviez-vous ? Vous pouvez bénéficier d’un PTZ si vous effectuez des travaux (représentant au moins 25 % du montant de l’acquisition) améliorant la performance énergétique des bâtiments. Vous pouvez également profiter de MaPrimRenov, dispositif mis en place pour accompagner la transition énergétique, pour certains travaux, (installation photovoltaïque, isolation, ventilation …).
À noter : Le site france-renov est une plateforme où vous pouvez trouver des conseils pour améliorer votre logement. Vous trouverez aussi les différentes aides possibles et des conseillers à votre écoute.
Quel est le montant de la taxe foncière ?
La taxe foncière est payée par les propriétaires chaque année et dépend de la valeur locative cadastrale du bien immobilier et de taux fixés par les collectivités locales. Autrement dit, chaque bien immobilier à une taxe foncière unique qui ne sera pas la même que celle du voisin.
Si vous achetez un bien ancien, n’hésitez pas à demander aux propriétaires qu'ils vous présentent leur taxe foncière : vous paierez la même chose tant que vous ne faites pas certains travaux (comme l’ouverture d’une nouvelle fenêtre). Dans le cas d’un bien neuf, le montant de la taxe foncière est renseigné.
Bon à savoir : En achetant un bien neuf, vous êtes exonéré de taxe foncière pendant 2 ans.
À combien s'élève le montant des charges ?
Le montant des charges que vous aurez à payer dépend de la zone géographique du bien immobilier, du type de logement (neuf ou ancien, appartement ou maison) et de votre consommation d’énergie. Chaque bien immobilier a donc des charges qui lui sont propres et sont composés de la manière suivante :
- les charges courantes (électricité, gaz et eau), que vous supportez également quand vous êtes locataires
- de la taxe foncière
- de la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
- de la taxe d’habitation (supportée par l’occupant) qui sera définitivement supprimée pour tous les foyers français en 2023
- des charges de copropriété
Maison ou appartement ?
Tout dépend de votre style de vie et de vos envies. Pour certains, la présence d’un jardin est un facteur clé. Pour d’autres, un balcon ou une terrasse suffisent. Vous pouvez préférer vivre en pleine campagne ou en centre-ville. Si vous cherchez un bien immobilier pour votre résidence principale, choisissez ce qui vous convient le mieux. Et pour un investissement locatif, tout dépend de votre budget et du temps que vous êtes prêt à consacrer à la location. Une maison est généralement habitée par une famille, qui y réside pour un certain temps et qui entretient le logement : faible turnover et peu de travaux entre chaque locataire. À l’inverse, un studio loué à des étudiants implique un coût d’achat inférieur, mais une gestion locative chronophage.
Qui dois-je contacter pour finaliser mon projet immobilier ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous serez confronté à de nombreux interlocuteurs : le vendeur ou le promoteur, la banque qui vous accorde votre prêt, l’agence immobilière s’il n’y a pas de vente en direct… Mais le dernier interlocuteur est le notaire. C’est lui qui finalise la vente et qui acte votre propriété sur le bien immobilier. Dans certains cas, il se peut que ce soit votre unique interlocuteur avec le vendeur : si vous n’avez pas besoin d’un emprunt et que le bien n’est pas mis dans une agence immobilière.
Bon à savoir : Avec Izicrédit, vous pouvez simuler votre projet immobilier et obtenir des offres de prêt rapidement. Nous nous adressons à l’ensemble des établissements bancaires et vous proposons les meilleures offres.
Ce bien sera-t-il facile à revendre ?
Il n’est pas possible de répondre à cette question de manière tranchée. En effet, la vente d’un bien immobilier dépend de l’état du marché qui est différent d’une année sur l’autre. L’offre et la demande ne sont pas les mêmes en plein centre de Paris ou dans la Creuse. Toutefois, si cela concerne votre résidence principale et que le marché baisse lorsque vous voudrez vendre, le prix des biens sur le marché à l’achat diminue également : vous retombez sur vos pieds ! Un bien immobilier en parfait état se vendra également plus facilement qu’un bien nécessitant de nombreux travaux.
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