Investir en location saisonnière - Les précautions à prendre

En plein centre-ville, à la mer ou à la montagne, les logements de type AirBnB rencontrent un succès fou auprès des vacanciers et des voyageurs d’affaires. À tel point qu’ils font souvent concurrence à de grands groupes hôteliers. Et la bonne nouvelle, c’est qu’ils sont accessibles à tous types d’investisseurs. Selon vos capacités financières, vous pouvez acheter un petit studio, un grand appartement ou même une villa. Quel que soit le type de bien, la location de courte durée vous permet de maximiser votre rentabilité. À condition de respecter certaines règles. Alors comment investir en location saisonnière ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

La location saisonnière, c’est quoi ?

Selon l’article D.324-1 du Code de Tourisme, la location saisonnière correspond aux “ villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.”

Après lecture de cette définition, plusieurs points méritent d’être soulevés :

• L’usage exclusif du locataire : au sens du Code de tourisme, la mise en location d’une chambre chez soi n’est pas considérée comme une location saisonnière.
• Le locataire n’y élit pas domicile : le logement saisonnier ne peut en aucun cas constituer la résidence principale de l’occupant.
• La location se fait à la journée ou au mois : sur ce dernier point, la loi Hoguet de 1970 précise que la location saisonnière se caractérise par “une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.”

À ce titre, les logements saisonniers s'adressent à une clientèle bien précise : les vacanciers, les voyageurs d’affaires, ou encore les digital nomads. Comme ils ont des besoins très ponctuels, ils sont prêts à payer beaucoup plus cher qu’un appartement loué sur une longue durée. C’est justement pour cette raison que de plus en plus de propriétaires se tournent vers l’investissement en location saisonnière.

Pourquoi investir dans une location saisonnière ?

Une rentabilité optimale

En louant votre logement pour une courte durée (et notamment à la nuitée), vous pouvez multiplier vos revenus locatifs. En effet, quand un studio parisien se loue entre 600 à 1000 € par mois pour une location longue, il est possible de louer ce même studio à des tarifs allant de 50 à 300 € la nuit. Pour autant, ce n’est pas parce que vous faites de la location saisonnière que vous allez subitement accroître la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Afin d’être rentable, vous devez impérativement éviter les vacances locatives. Mais avant de voir les précautions à prendre pour investir en location saisonnière, nous allons voir les autres avantages de cette stratégie.

Une fiscalité avantageuse

En choisissant d’investir dans une location saisonnière, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé (non) professionnel (hors cas de SCI). Grâce à ce statut, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (et non plus des revenus fonciers). Et ça change tout en matière d’imposition.

• Si vous optez pour le régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire passe de 30 à 50 % (et même 71 % pour les meublés de tourisme classés).
• Si vous optez pour le régime réel d’imposition : vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges, amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. Et même reporter le déficit pendant 10 ans si les charges sont supérieures aux recettes. Avec cette option, la fiscalité de vos revenus locatifs est quasi inexistante.

Des avantages supplémentaires pour les meublés de tourisme classés

Pour multiplier les bénéfices d’un investissement en location saisonnière, vous pouvez demander le classement de votre logement. Vous obtiendrez alors un certain nombre d'étoiles en fonction du niveau de confort et d’équipement. En plus de renforcer l’attractivité du bien immobilier, ce classement vous permet de bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation, de la taxe foncière (uniquement pour les zones de revitalisation rurale) et de la taxe de séjour majorée. Sans oublier l’abattement de 71 % si vous avez opté pour le régime micro-BIC.

Quelles précautions prendre avant d’opter pour la location saisonnière ?

Si investir en location saisonnière est une stratégie très rentable, il est primordial de prendre plusieurs précautions avant de se lancer dans un tel projet immobilier.

Bien meubler le logement

En se rendant dans un logement de type AirBnB, les locataires n’emmènent que leur valise. Ils s’attendent donc à trouver tous les équipements sur place. Cela concerne d’abord la liste des meubles mentionnés au sein du décret du 31 juillet 2015 (indispensables pour bénéficier du statut de LMNP). Mais pas seulement. Il convient également d’ajouter a minima des draps, des serviettes, du gel douche, une télévision, etc. Mieux le logement est équipé, plus il aura de succès auprès des potentiels locataires. Alors n’hésitez pas à ajouter un sèche-cheveux, une machine à laver, un lave-vaisselle, un abonnement internet, un abonnement Netflix, etc. C’est d’autant plus vrai que la concurrence est parfois rude sur les plateformes de location saisonnière comme AirBnB ou Booking.

Bon à savoir : Tous ces équipements viendront augmenter le coût total de votre investissement immobilier. Or, par principe, les meubles ne peuvent être intégrés dans votre crédit immobilier. Cela dit, il est possible de les intégrer en faisant appel à une entreprise d’aménagement (comme un décorateur d’intérieur). La prestation vous sera alors facturée avec l’ensemble des meubles, ce qui peut être considéré par la banque comme des travaux.

Calculer sa rentabilité potentielle avant d’investir dans la location saisonnière

Investir en location saisonnière est souvent plus rentable qu’une location classique. Mais ce n’est pas automatique. Avant de vous lancer dans un tel projet immobilier, vous devez calculer son taux de rendement (brut et net) et son cashflow. Et pour cela, n’oubliez pas de prendre en compte les éléments ci-dessous :

• Le taux d’occupation : afin de maximiser la rentabilité de votre projet d’achat immobilier, il est primordial de limiter les vacances locatives tout au long de l’année. Mais pour les régions très touristiques, c’est parfois impossible. La saison estivale (ou les périodes de vacances scolaires) doivent alors vous permettre de combler l’ensemble de vos frais annuels (et même générer du cashflow). Pour savoir si c’est possible, réalisez une étude de marché approfondie et une analyse des taux d’occupation de logements similaires.
• Les frais de gestion : la gestion d’un logement saisonnier étant très chronophage, vous pouvez déléguer certaines tâches à des conciergeries. Mais cela impacte aussi votre rentabilité locative.
• Les frais de remise en état : du fait d'une rotation très élevée, les logements saisonniers ont tendance à se dégrader plus rapidement. Vous devrez donc engager des frais supplémentaires pour remettre le bien en état.

Sans oublier le coût du crédit immobilier qui constitue le plus gros poste de dépense. Alors pour le réduire, pensez à comparer les banques. Et grâce à Izicrédit, vous n’avez même pas besoin de vous déplacer, puisque nous mettons en concurrence plusieurs établissements bancaires avant de vous proposer les meilleures offres commerciales.

Obtenir l’autorisation de la mairie

Si l’investissement en location saisonnière représente une aubaine pour les investisseurs, c’est aussi un véritable frein au logement pour les locaux. En effet, avec les tarifs exorbitants de ce type de logement, certains habitants n’arrivent plus à se loger à proximité de leur lieu de travail. C’est justement pour cette raison que les communes réglementent la location saisonnière. Mais les règles ne sont pas les mêmes partout :

• Une autorisation obligatoire : c’est indispensable dans les grandes villes connaissant un déséquilibre entre la demande et l’offre locative. Si vous souhaitez investir en location saisonnière à Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, et autres grandes métropoles, vous devrez d’abord trouver un bien immobilier n’étant pas utilisé à usage d’habitation (comme un local commercial). Dès lors, il faudra effectuer un changement d’usage et obtenir l’autorisation en mairie.
• Une déclaration préalable : dans certaines villes, il convient de réaliser une déclaration avant de demander l’autorisation en mairie (mais avec des conditions moins strictes).
• Une simple déclaration : pour les villes ne connaissant pas ou peu de tension locative, il suffit de déclarer le logement en tant que location saisonnière.

Vérifier le règlement de copropriété

Le syndic de copropriété peut également constituer un frein à l’investissement en location saisonnière. Si vous prévoyez de louer  un appartement situé dans un immeuble d’habitation collective, vous devez impérativement vérifier le règlement de copropriété. En effet, les copropriétaires peuvent interdire la mise en location de courte durée en intégrant une “clause d'habitation exclusivement bourgeoise”.

Bien rédiger son annonce de location

Pour limiter les vacances locatives, vous devez rendre votre logement attractif aux yeux des potentiels occupants. Cela passe essentiellement par une description complète de l’appartement ou de la maison. Alors n’oubliez pas de renseigner tous les équipements fournis, la localisation et les lieux à proximité (notamment les transports en commun). Et surtout, soignez vos photos. Celles-ci doivent être lumineuses, exhaustives, et mettre en avant les points forts de votre logement. Par exemple, une grande terrasse, une piscine, …

Vous pouvez aussi ajouter d’autres précisions concernant les horaires d’arrivée et de départ, le tarif, le dépôt de garantie (pas obligatoire), les frais de ménage, …

Gérer la location courte durée

La gestion locative des séjours de courte durée peut s’avérer particulièrement chronophage pour les propriétaires. Si vous vivez à proximité et que vous avez le temps, vous pouvez gérer vous-même la location saisonnière.

Mais sachez qu’il existe aussi plusieurs alternatives, comme les services de conciergerie, les outils d’automatisation pour les messages, les boîtiers à clés ou encore les applis digitales pour le check in et le check out.