Investir dans l'immobilier en achetant un appartement déjà loué peut se révéler être une excellente opportunité. Si vous avez la possibilité de réaliser une bonne affaire, il serait judicieux de saisir cette chance. Cependant, il est impératif d'être vigilant sur certains aspects avant de concrétiser une telle opération. Le point sur les atouts et points de vigilance à observer pour ce type de transaction avec Izicrédit.
Acheter un bien loué : un gain de temps et une rentabilité immédiate
L’achat d'un bien immobilier déjà occupé présente plus d'avantages pour les investisseurs. En raison des délais souvent prolongés pour pouvoir occuper le logement, cette acquisition immobilière est en effet moins attrayante pour les personnes à la recherche d'une résidence principale. À moins que le locataire ne souhaite partir rapidement et que son départ soit déjà confirmé par la remise de son préavis.
Ainsi, c'est généralement en tant qu'investisseur immobilier que le futur propriétaire d’un tel bien entreprend ses recherches, en s'adressant à une agence immobilière ou en se rapprochant directement d'un particulier qui met en vente un bien, appartement ou maison, déjà louée.
L'achat d'un bien immobilier déjà occupé présente un premier avantage majeur : l'absence de recherche de locataire suite à cet investissement. L’acquéreur évite ainsi les démarches fastidieuses de publication d'annonces et de sélection, et peut commencer à percevoir des loyers dès la signature de l’acte de vente définitif.
Une rentabilité immédiate est ainsi assurée. L'investisseur immobilier ayant contracté un prêt pour son achat doit commencer à rembourser ce crédit dès la signature chez le notaire. La présence d'un locataire lui permet donc d'éviter toute période de vacance locative et de couvrir (totalement ou partiellement) ainsi directement la première échéance de son prêt, sans avoir à utiliser ses propres fonds.
Cette situation lui garantit un revenu locatif immédiat avec une rentabilité mensuelle connue, qui peut être utilisée pour honorer le remboursement de son prêt.
En effet, le propriétaire actuel peut fournir des preuves de paiements réguliers des loyers grâce aux quittances émises. Ainsi, le risque d'impayés diminue considérablement, à condition qu'aucun incident de paiement n'ait été constaté pendant la durée du bail en cours.
À noter : il est important de demander les justificatifs de paiements réguliers des loyers afin d'éviter toute surprise désagréable.
Bien vendu loué : négociez une décote !
Lors de l'achat d'un bien immobilier déjà occupé, une décote sur son prix de vente est traditionnellement de mise en raison de l'indisponibilité immédiate du bien pour l'acheteur qui ne peut l’occuper. Et ce, quand bien même l’acquéreur destine in fine cet appartement à la location. Cette décote varie généralement entre 5 et 15 % de la valeur du bien dans une zone géographique donnée.
La décote d'un bien loué dépend de plusieurs facteurs, outre son statut « vendu loué », parmi lesquels :
· la localisation géographique du bien
· l'état général du bien
· la durée restante du bail en cours
· le montant du loyer perçu
La décote d'un bien vendu occupé est logiquement moindre dans les villes où le marché immobilier est en tension.
Bon à savoir : Autrefois, il était courant de trouver sur le marché des biens immobiliers régis par la loi de 1948, qui s'appliquait aux villes de plus de 10 000 habitants. À cette époque, la décote sur le prix réel de vente pouvait atteindre entre 25 et 50 %, offrant une opportunité particulièrement avantageuse. Cependant, ces biens sont devenus rares de nos jours, car ils sont très recherchés par les investisseurs.
Appartement loué : obtenez un crédit plus facilement et plus avantageux
Lors de l'achat d'un appartement loué, les banques sont naturellement rassurées car elles peuvent anticiper les rentrées régulières de loyers et calculer les mensualités en conséquence. Cela facilite généralement l'obtention d'un prêt immobilier pour l'acquéreur, d'autant plus si sa situation financière personnelle est favorable.
Les banques examinent alors attentivement plusieurs éléments clés du dossier : les dates de début et de fin du bail, la régularité des paiements de loyer et le statut du locataire (revenus réguliers, type de contrat de travail, etc.). Si ces indicateurs sont positifs, cela renforce encore davantage les chances d'obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions.
Achat d’un bien loué : points de vigilance
L'investissement dans un bien immobilier déjà occupé présente également certains inconvénients. En devenant propriétaire bailleur dès la signature de l'acte de vente d’un appartement vendu loué, l'acquéreur assume toutes les responsabilités qui en découlent… Voici donc les points à vérifier avant de contractualiser unetelle opération.
L’état général du logement
La responsabilité de l'entretien du logement est répartie entre le locataire et le propriétaire. Le locataire a l'obligation d'effectuer certaines réparations locatives, comme l'entretien mensuel de la chaudière, tandis que le propriétaire est responsable de travaux souvent plus importants et onéreux (changement de la chaudière, pour reprendre cet exemple, s’il y a lieu).
La responsabilité des travaux incombe à l'acquéreur dès la signature de l'acte de vente. Il est donc essentiel d'évaluer préalablement les éventuels travaux de rénovation nécessaires, car l'occupation du logement peut parfois rendre ces opérations impossibles. Certains travaux devront alors être reportés après le départ du locataire.
L'état intérieur du logement au moment du déménagement du locataire détermine le remboursement éventuel du dépôt de garantie. Il revient au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire sortant, le cas échéant. Le montant initialement encaissé par l'ancien propriétaire lors de l'entrée du locataire sera ainsi transféré au nouvel acquéreur.
Bon à savoir : Afin de garantir la propreté et l'entretien d’un logement vendu loué, il est recommandé de comparer l'état des lieux initial réalisé lors de l'entrée du locataire avec l'état actuel du logement. Certains occupants peu scrupuleux pourraient avoir dégradé l’appartement sans en informer le propriétaire.
Le DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est quant à lui l’outil qui évalue et classe le logement selon une échelle de notation de A à G. Ce diagnostic fournit également des recommandations d'améliorations spécifiques, accompagnées d'une estimation chiffrée, afin d'informer le futur propriétaire sur :
· les rénovations à envisager pour améliorer les performances énergétiques du logement
· l'investissement financier nécessaire pour effectuer ces rénovations
· les éventuelles aides disponibles pour soutenir financièrement les travaux
· les économies d'énergie potentielles résultant des améliorations recommandées
Ainsi, le DPE permet au futur propriétaire d'avoir une vision claire des mesures à prendre pour améliorer l'efficacité énergétique du logement dans sa globalité, de même pour les coûts et économies associés à celles-ci.
Ne pas oublier : Depuis le 1er janvier 2023, un calendrier a été mis en place pour interdire la location des biens énergivores. Dès 2023, il n’est plus possible de louer des biens dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m²/an et dès 2025, cela sera étendu aux biens noté G. Tenez donc compte de cette contrainte si jamais vous achetez un bien déjà loué.
Le contrat de location (bail) et le dossier du locataire en place
Si vous achetez un bien immobilier occupé, il est crucial de prendre en considération que le montant du loyer ainsi que les termes du bail en cours seront maintenus, ce qui implique l'impossibilité de modifier les clauses contractuelles. Ainsi, il est essentiel de s’assurer de la présence des éléments suivants :
· la rédaction d'une clause résolutoire permettant l'expulsion du locataire en cas de loyers impayés
· l'existence d'une clause de solidarité entre les occupants en cas de colocation
· la possibilité de réévaluer le loyer conformément aux dispositions légales en vigueur
· la date de fin du bail actuel
· les modalités de résiliation du bail et les préavis à donner au locataire, conformément à la législation
Par ailleurs, il est essentiel pour le nouvel acquéreur de vérifier attentivement le dossier du locataire en prenant en considération les points suivants :
· Évaluer la solvabilité du locataire en fonction de sa situation personnelle et de ses revenus professionnels
· Vérifier l'absence de litiges en cours entre le locataire et l'ancien propriétaire
· S'assurer que les loyers ont été payés régulièrement et demander les quittances correspondantes, comme évoqué précédemment
· Connaître les intentions du locataire quant à la prolongation ou à la résiliation du bail actuel
De plus, il est important de vérifier si le dossier du locataire répond aux critères et aux conditions nécessaires pour la souscription d'une assurance contre les loyers impayés, si le nouvel acquéreur souhaite bénéficier de cette couverture.
Acheter un bien loué pour y habiter plus tard ou le revendre : une bonne idée ?
Acheter un logement loué avec l'intention d'y habiter ou de le revendre sans locataire n'est pas aussi simple qu'il y paraît. Si vous envisagez de résilier le bail, vous devez tenir compte de ses conditions spécifiques. Par exemple, si votre locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes, vous ne pourrez résilier le bail que si vous proposez une solution de relogement.
Si vous souhaitez résilier le bail pour y habiter, la loi exige un délai de 2 ans à compter de la date de l'acte de vente, même si le bail restant est inférieur à 2 ans. Vous devrez envoyer une demande de congé pour reprise à votre locataire 6 mois avant la fin du délai de 2 ans pour les locations vides et 3 mois pour les locations meublées.
Dans le cas où vous envisagez de résilier le bail pour revendre le logement sans locataire, certaines règles doivent être suivies. Vous devez d'abord proposer le logement au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. Si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l'achat et que le locataire refuse d'acheter le bien, vous devrez attendre la fin du premier renouvellement du bail avant de lui donner congé.
Enfin, il est essentiel de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (assurance PNO) pour protéger votre investissement dans le logement acheté loué.
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