Comment calculer son taux d'endettement ?

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Vous avez trouvé une maison de rêve à 1 million d’euros ? Mais en avez-vous la capacité financière ? Pour le savoir, il suffit de calculer votre taux d’endettement. Alors de quoi s’agit-il ? Quelle est la limite maximale ? Comment le mesurer ? Est-il possible de le contourner ? On vous explique tout dans cet article.

Pourquoi calculer son taux d’endettement ? 

Le taux d’endettement (ou ratio d’endettement) est un indicateur utilisé par les établissements prêteurs lors d’une demande de crédit immobilier afin de déterminer la part des revenus allouée au paiement des dettes. En effet, si vous avez trop de dettes par rapport à vos ressources financières, vous aurez de grandes difficultés à rembourser la banque, tout en continuant à vivre correctement. 

En plus de rassurer les banques quant à votre capacité de remboursement, ce ratio permet également de calculer les mensualités du prêt. Et oui, si vous gagnez 2 000 euros nets mensuels, il sera difficile d’acheter une maison à plus d’un million d’euros. L’idée est donc d’adapter le montant de la mensualité à votre budget. 

Pour les futurs propriétaires, l’avantage est double : 

• D’une part, calculer votre taux d’endettement vous permet d’optimiser votre crédit immobilier. Et pour cause, s’il n’est pas encore atteint, vous pourrez toujours réduire la durée du prêt pour bénéficier de taux plus avantageux. 
• D’autre part, cet indicateur vous garantit un reste à vivre suffisant pendant une longue période. C’est-à-dire après paiement de toutes vos dettes (factures, courses, abonnements, et petits plaisirs). Et ce, même en cas de variations légères de vos revenus et charges. 

In fine, l’objectif est d’assurer la faisabilité de votre projet d’achat immobilier par rapport à votre situation financière. 

Quel est le taux d'endettement maximum ? 

Depuis le mois de décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe le taux d’endettement maximum à 35 % des revenus. Au-delà de ce ratio, le HCSF considère que l’emprunteur pourrait avoir des difficultés à rembourser ses échéances de prêt et ses autres dettes, tout en maintenant un niveau de vie confortable. 

L’idée est alors de fixer une limite pour éviter que l’emprunteur n'atteigne un niveau d’endettement trop élevé qui conduirait à des défauts de remboursement. 

Pour autant, le taux d’endettement lié à l’achat immobilier ne doit pas être confondu avec le surendettement. Si vous êtes surendetté, vous êtes dans l’incapacité de rembourser vos dettes. Cette situation se produit lorsque le taux d’endettement est supérieur à 50 %. 

Comment calculer son taux d'endettement ?

Le calcul du taux d'endettement pour crédit immobilier est relativement simple. Voici la formule :  Taux d’endettement = Montant total des charges * 100 / recettes totales 

Mais alors quelles sont les charges et les recettes prises en compte ?

Les charges 

Les charges prises en compte pour le taux d'endettement sont les suivantes : 

• Le loyer : si vous êtes locataire et que vous prévoyez un investissement locatif, car vous continuerez à payer ce loyer en plus de vos échéances de prêt immobilier.
• Le paiement d’une pension alimentaire. 
• Les crédits en cours : comme un crédit à la consommation ou autre crédit immobilier. Il faut aussi prendre en compte les leasing de voiture ou d’autres équipements. 

En revanche, les banques n’incluent pas l’ensemble de vos charges fixes (facture d’électricité, abonnement Netflix, assurance maison, …). Ces dernières sont considérées comme le reste à vivre.

Les recettes prises en compte 

Pour calculer le taux d’endettement, les établissements de crédit prennent en compte toutes vos rentrées d’argent. On peut distinguer deux grandes catégories. 

Les revenus professionnels

Ce sont tous les revenus perçus en vertu de votre activité professionnelle. Mais selon votre statut, la nature de ces revenus varie : 

• Vous êtes salarié : il s’agit de votre salaire net imposable (y inclus le 13e mois si vous êtes payés sur 13 mois) et des primes annuelles récurrentes . Cependant, les primes exceptionnelles ne sont pas incluses. Si vous percevez un salaire avec fixe et variable, l’établissement de crédit calcule la moyenne des revenus perçus sur une période donnée (généralement 3 ans). 
• Vous êtes travailleur indépendant : il s’agit des bénéfices issus de votre activité (commerciale, artisanale ou libérale). Dans ce cadre, les banques regardent les résultats annuels des 3 dernières années. 
• Vous êtes retraité : c’est la pension de retraite nette. 

Les revenus sont pris en compte en “net avant impôts” : il ne faut donc pas déduire vos impôts (annuels ou prélevés à la source) de vos revenus pour calculer votre taux d’endettement.

Bon à savoir : Les banques prennent en compte les revenus de tous les emprunteurs. Si vous empruntez à deux, vos recettes sont donc multipliées. Ce qui vous permet d’emprunter davantage. 

Les autres sources de revenus 

Selon votre situation, il est possible que vous bénéficiiez d’autres revenus mensuels, comme l’allocation chômage, les allocations familiales, les rentes d’assurance vie, les pensions alimentaires, … De même, si vous avez déjà un ou plusieurs biens immobiliers en location, les loyers perçus peuvent aussi être pris en compte pour calculer le taux d’endettement. 

Mais attention, l’intégration de toutes ces rentrées d’argent dans vos recettes dépend des critères de chaque banque.  

Et surtout, ces revenus sont jugés moins stables par les établissements bancaires. Ils appliquent donc, la plupart du temps, une décote de 30 %. L’idée est de s’assurer de votre capacité d’emprunt, même en cas de baisse de revenus. Par exemple, à cause de vacances locatives, de loyers impayés, de perte du droit aux allocations, etc. 

A noter : les banques ne prennent pas en compte les allocations chômage dans vos revenus pour calculer le taux d’endettement, car elles n’ont pas un caractère stable.

Exemple de calcul de taux d’endettement pour un prêt immobilier 

Pour vous aider à mieux comprendre comment calculer votre taux d’endettement, voici un exemple concret : 

Vous avez un projet immobilier avec votre conjoint pour un bien d’une valeur de 300 000 €. 

• Vos revenus (mensuels nets avant impôts) : 3 000 €
• Les revenus de votre conjoint (mensuels nets avant impôts): 3 000 €
• Vos recettes locatives brutes : 1 300 €
• Un crédit pour un premier bien immobilier : 800 €
• La mensualité envisagée : 1 700 €

Vos dettes : 800 + 1 700 € = 2 500 €

Vos recettes : 3 000 + 3 000 + (1 300 * 0,70) = 6 910 €

Votre taux d’endettement actuel : 2 500 * 100 / 6 910 = 36,18 %

Vous dépassez légèrement le taux d’endettement recommandé par le HCSF. Heureusement, il existe plusieurs méthodes pour vous permettre de concrétiser vos projets. 

Bon à savoir : si vous n’aimez pas les calculs, il est toujours possible d’utiliser nos simulateurs de crédit immobilier. En plus du taux d’endettement, nos calculettes prennent en compte les taux d’intérêt, les taux d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire… Grâce à ces outils, vous pouvez connaître le montant total de votre prêt immobilier en seulement quelques clics. 

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Que faire si le taux d’endettement est atteint ? 

Vous avez déjà trouvé le bien de vos rêves ? Seul problème, vous êtes bloqué par votre taux d’endettement. 

Pas de panique, il est possible de financer votre projet immobilier grâce à quelques techniques : 

• Le lissage de crédit : il s’agit alors de recalculer toutes vos mensualités et les homogénéiser dès que vous avez plusieurs crédits en cours.
• Le rachat de crédit : vous pouvez unifier l’ensemble de vos crédits au sein d’une seule et même mensualité. 
• La durée du prêt : un allongement de la durée de remboursement peut modifier le montant des mensualités. Dans notre exemple précédent, vous pouvez allonger la durée de 2 ans pour payer 100 € de moins. Cette petite différence vous permet d’atteindre un taux d’endettement de 34,73 %. Sachez toutefois que cela augmente le taux d'intérêt. Le coût total de votre emprunt immobilier sera donc plus élevé.
• La renégociation de prêt : l’idée est de négocier les conditions contractuelles pour baisser le coût global du prêt, notamment au niveau du taux annuel effectif global (TAEG). 

Bon à savoir : si vous avez un crédit consommation, il est peut être intéressant de le rembourser par anticipation avant de souscrire votre prêt immobilier afin de baisser votre taux d’endettement et améliorer le caractère finançable de votre dossier ou vous donner plus de choix pour la durée de votre emprunt.

Est-il possible d’emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

Le taux de remboursement fixé à 35 % est une recommandation du HCSF. Cela dit, les banques peuvent y déroger en fonction de la situation personnelle et financière de chaque personne. D’ailleurs, le HCSF prévoit une dérogation à cette règle pour 20 % des dossiers. 1 emprunteur sur 5 est donc autorisé à avoir un taux d’endettement supérieur. 

Pour cela, les banques se basent sur plusieurs critères, tels que : 

• Une durée de remboursement courte : vous pourrez alors allonger la durée de crédit en cas de difficulté financière. 
• Un emploi stable : c’est notamment le cas des fonctionnaires. 
• Des revenus élevés ou qui seront amenés à augmenter : dans ce cas, le reste à vivre est beaucoup plus important, malgré la présence de dettes. 
• L'âge de l’emprunteur : les emprunteurs plus jeunes présentent nettement moins de risques. 
• La capacité d’épargne : plus vous épargnez régulièrement, plus les banques sont rassurées. 

Il s’agit de critères couramment constatés auprès des organismes de crédit. Mais ils ne sont pas automatiques. En effet, chaque banque est libre de fixer ses propres conditions pour octroyer ou non un crédit immobilier. 

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