Acheter un bien immobilier pour une résidence principale, secondaire ou pour réaliser un investissement locatif est un processus qui demande du temps et qui doit être suffisamment préparé en amont. Comment choisir mon bien ? Faut-il faire appel à un professionnel de l’immobilier ? Quels documents réunir ? Comment prévoir mon budget ?
Izicrédit vous donne ses conseils pour dénicher le bien immobilier qui correspond à vos besoins.
Quel bien immobilier pour quel usage ?
Le choix d’un bien immobilier dépend en premier lieu de l’usage que vous souhaitez en faire. Désirez-vous acheter votre résidence principale, votre résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif ?
Investissement locatif : priorité à la rentabilité !
Dans le cadre d’un investissement locatif, le critère principal est la rentabilité : vous achetez un bien immobilier pour avoir un retour sur investissement et vous constituer un patrimoine. L’emplacement est très important. Vous devez acheter un bien où la demande locative est forte pour éviter les carences locatives : votre bien doit être loué ! Pour augmenter votre rentabilité, il vaut mieux vous occuper vous-même de la gestion locative : attention, elle peut s’avérer très chronophage. Privilégiez un bien à proximité de votre domicile pour limiter les temps de trajet lors des visites, des états des lieux d’entrées et de sorties… Si vous ne souhaitez pas trop de turnover, tournez-vous vers des grandes surfaces occupées par des familles qui resteront plus longtemps dans votre logement qu’un couple sans enfant et qui entretiendront l’habitation. À l’inverse, un petit studio sera plus compliqué à gérer, mais souvent plus rentable..
Résidence principale ou secondaire : priorité à la qualité de vie !
Si vous souhaitez acheter votre résidence principale, le questionnement est différent. Vous achetez votre lieu de vie pour plusieurs années : il doit donc correspondre à vos besoins et à vos envies.
Vous devez donc déterminer l’environnement dans lequel vous voulez vivre :
- dans quelle région, quel département, quelle ville ?
- plutôt en centre-ville, en périphérie ou à la campagne ?
- de quels services avez-vous besoin au quotidien (écoles, commerces, infrastructures de santé, transport en commun, proche d’une gare, d’une autoroute) ?
- combien de temps êtes-vous prêt à consacrer à vos trajets domicile-travail ?
Vous devez également définir vos besoins :
- appartement ou maison ?
- quelle surface est nécessaire ?
- nombre de pièces, de chambres, de salle de bains, de toilettes ?
- voulez-vous un balcon, une terrasse, un jardin ?
- avez-vous besoin d’une annexe ?
- parking fermé ou juste la possibilité de se garer à proximité ?
Bon à savoir : Pour votre résidence secondaire, le questionnement est le même, mais peut-être plus souple. En effet, vous n’y passerez qu’une petite partie de l’année. Attention toutefois à son éloignement par rapport à votre résidence principale qui peut être source de frais de transport importants.
Quel budget pour une maison, un appart ?
Vous avez défini les contours de votre futur achat immobilier ? Il est temps de déterminer quel budget vous pouvez allouer à votre projet immobilier avant d’entamer vos recherches : visiter des biens que vous ne pouvez pas vous offrir vous fait perdre du temps. Avec un budget bien défini, les acheteurs visitent déjà, en moyenne, 6 biens avant de passer à l’acte de vente.
Outre l’épargne que vous allez pouvoir investir, vous aurez besoin d’un prêt pour financer votre acquisition. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires pour obtenir la meilleure offre possible. Mais vous devrez présenter un dossier d’emprunt soigné. Pour cela, un des critères déterminants est votre taux d’endettement qui démontre votre capacité à rembourser votre crédit. Depuis la décision n°D-HCSF-2021-7 du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), il ne doit pas être supérieur à 35 %. Si ce n’est pas le cas, les banques ont l’interdiction de vous accorder un emprunt (elles disposent néanmoins d’une marge de manœuvre de 20 % du total des dossiers, principalement pour financer l’acquisition d’une résidence principale). Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez faire le ratio entre l’ensemble de vos charges sur vos revenus. Si vous êtes au-dessus des 35 %, vous pouvez le diminuer en clôturant vos crédits en cours (auto, conso, immo…), en rallongeant la durée de votre prêt…
Le saviez-vous ? La plateforme Izicrédit peut vous aider à décrocher la meilleure offre d’emprunt. Après avoir simulé votre projet et complété votre dossier en ligne, votre dossier est diffusé auprès de l’ensemble des banques qui vous font parvenir directement une proposition sur la plateforme. Plus besoin de se déplacer pour faire le tour des banques de sa ville !
Comment organiser mes recherches ?
À qui s’adresser ?
L’agence immobilière
Ces professionnels de l’immobilier disposent d’un stock de biens à la vente dont ils connaissent les avantages et les inconvénients et maîtrisent les prix du marché : ils savent si un bien est surévalué. Ils ont un rôle de conseil, vous assistent dans vos démarches administratives et juridiques et conduisent les négociations. Ils sont l’intermédiaire entre le vendeur, l'acheteur et le notaire. Ils organisent les visites et sont présents le jour J pour répondre à vos questions. Faire appel à une agence immobilière peut donc réellement vous aider à trouver un bien et éviter certains écueils, mais cela représente un coût : comptez entre 3 % et 10 % du prix de vente. Certaines agences proposent des commissions à taux fixe, indépendantes du prix du bien : si vous avez un budget important, c’est la solution pour diminuer les frais d’agence.
Bon à savoir : Les mandataires immobiliers ont le même rôle qu’une agence, mais sont des agents commerciaux qui ne détiennent pas de carte professionnelle. Ce sont, en quelque sorte, des sous-traitants dont le tarif est moins élevé, mais qui offrent les mêmes prestations qu’une agence.
Le chasseur immobilier
Faire appel à un chasseur immobilier est particulièrement intéressant si vous avez un projet immobilier très précis. Il ne dispose pas de mandat de vente, mais recherche des biens en fonction de votre projet : il fonctionne à l’inverse d’une agence immobilière. Il s’occupe également des démarches administratives, de la négociation et de la transaction. Sa rémunération oscille entre 2 % et 4 % du prix de vente.
Le notaire
C’est moins connu, mais les notaires peuvent proposer des biens à la vente. Ils connaissent parfaitement leur secteur et sont au courant des successions en cours (qui peuvent déboucher sur la vente d’un bien immobilier). Certains de leurs clients peuvent les solliciter pour vendre leur bien. De plus, vous n’aurez aucun problème sur le plan juridique.
Sur internet
Si vous ne souhaitez pas payer un intermédiaire, vous pouvez consulter les petites annonces directement diffusées sur le net. Mais d’un autre côté, vous devrez vous occuper de l’organisation des visites, de récupérer tous les documents légaux, négocier par vous-même… Cela peut s’avérer très complexe et chronophage ! De plus, si vous ne connaissez pas les prix pratiqués dans l’immobilier, vous n’êtes pas en mesure d’estimer au juste prix les différents logements. En cas de premier achat, il est fortement conseillé d’être assisté par un professionnel.
Un constructeur ou un promoteur
Pour un bien immobilier neuf, vous pouvez contacter directement un constructeur qui se charge de l’achat du terrain, des démarches administratives et de la construction. Vous devenez propriétaire d’un bien dont vous avez conçu les plans et que vous avez agencé à votre manière. Un promoteur pourra vous proposer des biens en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
Quid de l’organisation des visites ?
En passant par un professionnel de l’immobilier, vous êtes dispensés de l’organisation des visites. Mais vous devez les préparer en amont et établir une liste de questions à poser (quel est le montant de la taxe foncière, de quand date la toiture, quels sont les travaux prévisionnels, quel est le bilan énergétique du bien…). Prenez votre temps et regardez attentivement chaque pièce et l’état de tous les éléments extérieurs (toiture, façade, volets…). Vous êtes sur le point de réaliser un investissement important : ne vous jetez pas sur le 1er bien immobilier et visitez en plusieurs. Il est également conseillé de ne pas enchaîner les visites à un rythme effréné : si vous recherchez un bien éloigné de votre domicile, prenez quelques jours de vacances et organisez un planning de visite qui vous laisse le temps de visiter tranquillement. Visiter le bien à plusieurs : vous aurez ainsi des points de vue différents qui permettent de voir des détails qui vous auront échappé. Enfin, n’hésitez pas à visiter plusieurs fois le bien si vous avez un doute.
Comment constituer mon dossier ?
La constitution de votre dossier doit être faite simultanément à vos recherches de biens immobiliers. En effet, de nombreux éléments doivent être réunis et cela demande du temps. Si vous n’êtes pas prêt quand vous avez enfin trouvé votre future acquisition, celle-ci peut vous passer sous le nez. Pour votre dossier, vous devez fournir :
- la copie des pièces d’identité de l’ensemble des acheteurs
- la copie des 2 derniers avis d’imposition
- un justificatif de votre situation matrimoniale (contrat de mariage, certificat de pacs)
- la copie de vos 3 derniers bulletins de salaire ou bilans comptables si vous êtes commerçants ou artisans
- la copie des 2 derniers avis d’impositions
- et surtout le justificatif de votre capacité d’emprunt aussi appelé attestation de financement
Bon à savoir : Izicrédit vous donne la possibilité d’obtenir simplement et gratuitement votre attestation de financement grâce au IziPass®. En moins de 3 minutes, notre algorithme vérifie de manière sécurisée votre capacité d’achat. Vous pouvez ainsi justifier de votre solvabilité auprès du vendeur et le rassurer sur la solidité de votre dossier.
Comment faire une offre ?
Pour avoir un caractère légal, votre offre d’achat doit impérativement être écrite. Une offre orale n’engage ni l’acheteur ni le vendeur. À sa signature, vous avez un délai de rétractation de 10 jours : si vous annulez votre offre pendant ce délai, vous ne paierez aucune pénalité.
Préalablement à votre offre d’achat, vous devez vérifier que le bien est vendu au juste prix. Si vous passez par un professionnel de l’immobilier, il sera à même de répondre à cette question. Vous pouvez également consulter les prix du m² sur internet, en fonction de la région, de la ville ou du quartier. Pour formuler une offre d’achat inférieur au prix demandé, vous devez avoir un argumentaire solide. Regardez le nombre de biens en vente dans le secteur. Appuyez sur les aspects négatifs du bien sans braquer l’acheteur : il y a passé un long moment et n'apprécierait certainement pas que vous puissiez dénigrer son bien. Si vous êtes le premier à formuler une offre d’achat au prix demandé, le vendeur doit théoriquement vous vendre le bien en priorité.
Dans votre offre d’achat, vous devez préciser :
- le prix d’acquisition
- la durée de validité de l'offre (en moyenne entre 5 et 10 jours)
- Les conditions de réponse du vendeur (le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception)
- le délai de rétractation
- le mode de financement
- la description du bien
- des clauses suspensives
Acheter un bien immobilier nécessite du temps, des connaissances du marché de l'immobilier, une capacité de négociation et des démarches juridiques et administratives contraignantes. Au vu de l’importance d’un tel investissement, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Il saura vous conseiller et vous éviter les mauvaises surprises.
.svg){kind=small}