Impact de la conjoncture économique sur les taux d’intérêt en 2023

La relation entre l'inflation et les taux d'intérêt immobilier est étroitement liée à la dynamique économique globale. Lorsque l'inflation est élevée, les banques centrales sont souvent enclines à augmenter les taux d'intérêt pour contrôler la hausse des prix. L'augmentation des taux d'intérêt a pour effet de rendre l'emprunt plus coûteux, ce qui peut refroidir l'activité économique en général, y compris le marché immobilier. Izicrédit fait le point sur une situation inédite depuis plus de 15 ans.

Conjoncture économique, inflation et taux d’intérêt : point à date

Dans le contexte décrit aujourd’hui par la Banque de France, l'inflation devrait connaître une baisse progressive après avoir atteint un pic de 4 % à la fin de 2023. Cette baisse, si elle se confirme dans le futur, serait positive pour les ménages, car elle améliorerait leur pouvoir d'achat en rendant les biens et services moins chers en termes réels. Une augmentation du pouvoir d'achat stimule mécaniquement la demande de biens immobiliers, ce qui peut à son tour soutenir le marché immobilier.

Cependant, l'évolution des taux d'intérêt est une autre facette importante de cette équation. Si la BCE décide d'augmenter encore les taux d'intérêt pour contrôler l'inflation, cela se traduira par des taux d'intérêt plus élevés pour les emprunts immobilier, alors qu’ils ont déjà beaucoup augmentés depuis quelques mois. Les taux d'intérêt plus élevés augmentent le coût des prêts, ce qui peut rendre l'achat de biens immobiliers moins attractif ou moins aisé pour les acquéreurs potentiels. Cela a pour effet de ralentir le marché immobilier et rendre l'accès à la propriété plus difficile pour de nombreux emprunteurs.

Par conséquent, l'évolution de l'inflation et les décisions de la BCE concernant les taux d'intérêt sont des éléments clés à surveiller pour les acteurs du marché immobilier en France. Une compréhension fine de ces facteurs peut aider les emprunteurs, les investisseurs et les professionnels de l'immobilier à prendre des décisions éclairées dans un contexte économique en constante évolution.

Taux directeur et marché immobilier

Dans les principales économies occidentales, les répercussions des hausses des taux directeurs initiées par les banques centrales depuis plus d'un an commencent à se faire sentir sur le marché immobilier.  

Ces augmentations ont ainsi entraîné un durcissement de l'accès au crédit pour les ménages, ce qui a eu pour effet de réduire la demande immobilière, provoquant ainsi un renversement de la tendance sur le marché de l'immobilier. Plus spécifiquement, les prix de l'immobilier, corrigés de l'inflation, montrent des baisses variables selon les pays.

Ce retournement du marché immobilier peut avoir des répercussions sur l'investissement des ménages, similairement à ce que l'on observe déjà aux États-Unis. Il peut également affecter leur situation financière, en particulier au Royaume-Uni, en Italie ou en Espagne, où les caractéristiques du marché du crédit pourraient entraîner une augmentation rapide de la dette des ménages.

La hausse des taux directeurs décidée par les banques centrales résulte d'une réponse à la montée de l'inflation dans les économies occidentales. Depuis le début de l'année 2022, elles ont entrepris un cycle rapide de resserrement monétaire pour respecter leur mandat de stabilité des prix. La Réserve Fédérale américaine (Fed) a augmenté son taux directeur de 500 points de base entre mars 2022 et mai 2023, suivie par la Banque centrale européenne à partir de l'été 2022. Cette dernière a procédé à plusieurs hausses successives de 75 points de base, mettant ainsi fin à la période de taux de dépôt négatif, portant le taux principal de refinancement à 4,50 % depuis septembre 2023.

Ces resserrements monétaires ont également entraîné une réduction progressive des bilans des banques centrales, qui avaient atteint des niveaux records suite aux mesures d'assouplissement monétaire prises en 2020 lors de la crise sanitaire.  

Les premières conséquences indirectes de ces politiques de resserrement se sont manifestées dans les économies occidentales, notamment sur les marchés financiers, où des tensions ont émergé au printemps 2023, se traduisant par la faillite de plusieurs banques régionales aux États-Unis.

De plus, l'augmentation des taux directeurs a eu pour conséquence d'accroître les taux auxquels les banques commerciales empruntent et déposent de l'argent auprès des banques centrales. Cela a également entraîné une hausse des taux auxquels les banques prêtent aux acteurs économiques, en particulier les taux d'intérêt sur les nouveaux crédits immobiliers.  

Hausse du taux d’usure au 1^er octobre 2023 : combien pouvez-vous désormais emprunter ?

Le taux d'usure a connu une nouvelle augmentation à partir du dimanche 1er octobre 2023. Ce seuil maximal a été relevé à 5,80 % pour les crédits immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus souscrits à partir du 1er octobre 2023, par rapport à 5,56 % pour ceux signés en septembre 2023. Cette hausse représente une augmentation de 2,23 points depuis le début de l'année.

Il est à noter que l'actualisation du taux d'usure s'’opère mensuellement depuis le 1er février 2023, au lieu de la périodicité trimestrielle habituelle.  

Cette modification visait à "maintenir l'objectif de protection des emprunteurs que le taux d'usure représente, tout en évitant qu'il ne devienne un obstacle à l'offre de crédit", comme l'a expliqué le ministère de l'Économie.  

Cette démarche avait pour objectif de soulager les emprunteurs, pris entre le taux d'usure, initialement conçu pour protéger contre les taux excessifs, et les grilles de taux de plus en plus élevées pratiquées par les banques. Ces dernières étaient donc contraintes d'augmenter leurs tarifs en raison de coûts de refinancement plus élevés auprès de la BCE (Banque centrale européenne), qui a réagi à l'inflation croissante en relevant ses taux d'intérêt directeurs.

Bon à savoir : Le taux d'usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé à un particulier par une institution de crédit. Tout prêt proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire. Il est réglementé par l'article L314-6 du Code de la consommation et vise à protéger les emprunteurs contre d'éventuels abus de la part des banques et des établissements de crédit.

Le calcul du taux d'usure dépend du type de prêt, du montant emprunté et de sa durée. Les crédits immobiliers sont divisés en différentes catégories, en fonction de la durée et du type de taux (fixe ou variable). Pour déterminer le taux d'usure d'une catégorie de prêt, la Banque de France prend le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours d'un trimestre donné, puis y ajoute un tiers. Ce chiffre détermine le taux d'usure pour le trimestre suivant.

Traditionnellement, le taux d'usure est publié au Journal officiel par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Cependant, depuis le 1er février 2023, il est donc révisé chaque mois pour tenir compte du contexte inflationniste et alléger la situation des emprunteurs immobiliers dont les demandes de crédit étaient bloquées entre les taux pris en compte pour le calcul du taux d'usure et les taux actuels du marché.

A noter : La fixation du taux d'usure relève de la Banque de France, en tant que banque centrale nationale. L'objectif est de protéger les emprunteurs contre le surendettement, parmi d'autres responsabilités de la Banque de France liées à l'économie et à la finance.

Certains emprunteurs, considérés comme présentant un risque élevé de non-remboursement, peuvent se voir appliquer des taux d'intérêt plus élevés. Cela concerne notamment les personnes âgées ou celles exerçant des professions à risque, à l’instar de certains professionnels indépendants.  

Bon à savoir : Pour éviter de dépasser le taux d'usure, il est possible de réduire le coût de l'assurance emprunteur en souscrivant une assurance moins chère auprès d'une autre compagnie. En passant par Izicrédit, les frais de recherche de son crédit immobilier sont également moins chers !

En résumé, le taux d'usure représente un élément essentiel dans le secteur du crédit immobilier en régulant les taux maximums que les banques peuvent pratiquer. Son ajustement mensuel depuis février 2023 a pour objectif de maintenir un équilibre entre la protection des emprunteurs et la disponibilité du crédit dans un contexte d'inflation croissante et de taux d'intérêt en évolution.

Prêt immobilier : quels taux d’intérêt fin 2023 ?

Les taux d'intérêt moyens pour les crédits immobiliers ont récemment atteint un niveau qui n'avait plus été observé depuis 2012. En remontant dans l'historique des taux immobiliers sur les 40 dernières années, il faudrait même retourner jusqu'en 2009 pour retrouver des taux d'emprunt similaires…

Concrètement, les données les plus récentes issues de l'observatoire Crédit Logement CSA sur les crédits immobiliers contractés en août 2023 indiquent un taux immobilier moyen de 3,80 %.

De plus, les taux des prêts observés en septembre 2023 dépassent la barre des 4,00 %. Cette hausse  rapide des taux d'emprunt depuis Juin 2022 a un impact notable sur le coût global des prêts immobiliers et peut influencer les décisions d'achat de biens immobiliers. Les emprunteurs et les investisseurs immobiliers doivent donc prendre en considération cette évolution lors de leurs projets.

Tableau des taux observés en Octobre 2023

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Conjoncture économique, inflation, taux d’intérêts : les perspectives pour 2024

Selon les perspectives économiques, il semble que la Zone Euro puisse échapper à une récession en 2023. Cependant, la croissance économique devrait rester en deçà des niveaux souhaités pour cette année et l'année suivante.  

En ce qui concerne l'inflation, une décélération significative est anticipée jusqu'à la fin de l'année. Cette tendance s'explique en grande partie par la baisse des prix des matières premières et la normalisation des prix de certains biens, notamment aux États-Unis.

Toutefois, sans une récession substantielle, il est probable que l'inflation demeure nettement supérieure à la cible de 2 % jusqu'à la fin de 2024, car il faudra du temps pour que les pressions sur les prix des services et les salaires se stabilisent.  

Sur le marché immobilier, les taux d’intérêt devraient rester élevés et se rapprocher des 5% en Décembre 2023, tandis que les conditions d’octroi de prêts immobiliers restent durcies. Toutefois, pour les profils éligibles, de belles opérations immobilières sont à envisager. En effet, la demande étant moins forte, les prix des biens immobiliers se négocient plous aisément à la baisse. Et sur les biens à fort potentiel, la concurrence est aussi moins prégnante.

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