À la recherche d’une solution pour un achat immobilier à plusieurs ? La Société civile immobilière est sans doute la meilleure solution. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la constitution d’une SCI ; de la création au financement du bien, en passant par les avantages et inconvénients.
C’est quoi une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière. Il s’agit alors d’une entité juridique à part entière consacrée intégralement à l’investissement immobilier (achat, vente, gestion locative).
Ici, c’est la société (personne morale) qui est propriétaire du bien immobilier. De leur côté, les associés (personnes physiques) sont propriétaires de parts sociales de la société, au prorata de leurs apports. Ils sont donc redevables des charges et perçoivent les loyers proportionnellement à leur quote-part.
Sachez qu’il existe plusieurs formes de sociétés civiles immobilières :
- La SCI de gestion-location : c’est la forme la plus répandue, puisqu’elle est consacrée à l’investissement immobilier locatif. L’objectif est donc de générer des revenus issus des loyers perçus.
- La SCI d’attribution : elle concerne surtout l’acquisition de logement immobilier de grande taille (souvent des immeubles de rapport). L’idée est alors de les diviser en plusieurs lots, qui sont eux-mêmes répartis entre les associés selon leur quote-part.
- La SCI familiale : comme son nom l’indique, il s’agit d’investir avec les autres membres de la famille, dans un but de transmission de patrimoine.
- La SCI construction vente : celle-ci concerne l’achat de terrain et la construction d’un ou plusieurs logements. Ensuite, il est possible de vendre le bien neuf ou de le mettre en location.
Comment se déroule la constitution d’une SCI ?
La rédaction des statuts sociaux
Pour donner vie à une société civile immobilière, il faut d’abord rédiger ses statuts. Ces derniers définissent :
- L’identité des associés ;
- Les apports de chaque associé ;
- Le capital social ;
- La durée de la société ;
- Le siège social de la SCI ;
- L’objet social (c’est l’acquisition, la détention et la gestion d’un bien immobilier) ;
- Les règles de fonctionnement de la SCI ;
- La nomination et les pouvoirs du gérant (celui qui sera chargé de gérer le bien immobilier) ;
Bien qu’il soit possible de rédiger les statuts sociaux par soi-même, il est préférable de passer par un expert (notaire, avocat, expert-comptable…) pour intégrer l’ensemble des clauses obligatoires. Mais aussi et surtout, pour éviter les conflits entre associés.
Le dépôt du capital social
Avant toute chose, il convient de savoir qu’aucun texte de loi n’exige l’apport d’un capital social minimum pour constituer une société civile immobilière. Cela signifie que les associés peuvent fournir un apport en numéraire ou en nature.
- En cas d’apport en numéraire : les associés doivent ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et y déposer le capital social. Sachez que l’apport peut être fourni via les fonds propres ou via un crédit d’acquisition de parts sociales. Par ailleurs, les associés n’ont pas l’obligation de libérer la totalité de l’apport financier dès la constitution de la SCI.
- En cas d’apport en nature : comme il s’agit d’une SCI, il s’agit généralement d’un bien immobilier.
La publication au journal d’annonces légales
Comme pour toute société, la constitution d’une SCI impose la publication au journal d’annonces légales. L’idée est alors de faire connaître l’existence de la société.
Pour cette démarche administrative, il faut prévoir environ 185 € pour une SCI.
L’immatriculation au registre des commerces et des sociétés (RCS)
Pour que l'existence de la SCI soit reconnue auprès de l’ensemble des administrations (notamment fiscales), il convient de déposer le dossier d’immatriculation de la SCI au Greffe du tribunal de commerce. Ce dossier doit comporter un exemplaire des statuts, l’avis de parution de l’annonce légale et d’autres pièces justificatives.
Pour cela, il est possible de se rendre sur place ou d’effectuer la démarche par voie dématérialisée.
Comment se déroule le financement du bien immobilier ?
Bien souvent, les associés ne disposent pas des fonds suffisants pour financer l’intégralité du bien immobilier. Dans ce cas, le recours au crédit est indispensable. Mais qui souscrit l’emprunt bancaire ? La SCI ou les associés individuellement ? En réalité, les deux options sont envisageables.
Un prêt immobilier au nom de chaque associé
Pour financer un bien immobilier à plusieurs, chaque associé peut souscrire individuellement un prêt. Les montants accordés seront alors transmis à la SCI via l’apport en numéraire ou directement déposés sur le compte courant d’associé (un prêt fait par chaque associé à la SCI). Ce faisant, la société civile immobilière disposera des fonds nécessaires pour acquérir le bien.
Bon à savoir : ce mode de financement est privilégié pour l’acquisition d’une résidence principale. Autrement dit, lorsqu’il n’y a aucun revenu locatif.
Un crédit immobilier est souscrit au nom de la SCI
Au-delà d’un prêt pour chaque associé, la SCI peut aussi effectuer la demande de crédit en son nom propre. Les fonds seront alors versés directement sur le compte bancaire de la société, et les mensualités d’emprunt seront prélevées sur ce même compte.
Mais comment les établissements bancaires définissent-ils le montant du prêt accordé ? Comme pour tout emprunt, les banques vérifient les ressources personnelles et la capacité d’emprunt des associés. Et dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, l’ajout d’un business plan (avec une présentation du logement et son potentiel de revenus locatifs) est plus que bienvenu.
Que vous financiez le bien immobilier en votre nom ou au nom d’une société civile immobilière, les règles sont globalement les mêmes. À savoir :
- Les taux d’emprunt restent similaires, et dépendent du profil de chaque associé et de la durée de financement.
- Il convient de souscrire une assurance emprunteur qui vous couvre en cas de décès, maladie ou perte d’autonomie d’un ou plusieurs associés.
- Les établissements exigent généralement des garanties (le plus souvent, hypothèque ou caution solidaire).
- Il est possible de demander un prêt amortissable, prêt in fine ou prêt avec différé de remboursement.
Si vous souhaitez connaître le montant du crédit, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier, en cliquant sur ce lien, qui vous donne accès à une calculette de crédit immobilier ou d’autres simulateurs très utiles pour votre projet.
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Quels sont les avantages de la SCI ?
La possibilité d’acheter à plusieurs
La constitution d’une SCI n’est possible que si deux ou plusieurs associés sont réunis. C’est donc une excellente option si vous souhaitez investir avec votre conjoint, vos amis, des membres de votre famille ou d’autres associés.
La transmission aux héritiers
La constitution d’une SCI est souvent privilégiée par les familles souhaitant transmettre un patrimoine immobilier à leurs héritiers. En effet, ce montage juridique est favorable aux héritiers à plusieurs niveaux :
- Les droits de succession : en cas de transmission à travers une SCI, vous bénéficiez d’un abattement des droits de succession en ligne directe (limité à 100 000 € par enfant tous les 15 ans). Sans oublier que la donation de parts sociales permet d’échapper aux droits de mutation liés à la succession.
- La revente : après avoir perçu un bien immobilier en héritage, il peut y avoir des désaccords entre les héritiers. Certains souhaitent le conserver pour bénéficier d’un patrimoine, alors que d’autres préfèrent vendre pour utiliser les liquidités. Ce qui peut créer des divisions successorales. Mais ce n’est pas le cas avec la SCI. En effet, ceux qui souhaitent obtenir des liquidités peuvent simplement vendre leurs parts sociales. L’intégrité du bien reste alors entière.
Les avantages fiscaux
En optant pour la constitution d’une SCI pour votre projet d’achat immobilier à plusieurs, vous avez le choix entre la soumission à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Voici un récapitulatif rapide des règles applicables :
- En cas de SCI à l’IR : ce sont les associés qui paient l'impôt au prorata de leur quote-part.
- En cas de SCI à l’IS : c’est la société qui paie l'impôt, mais les associés doivent également payer l'impôt sur les dividendes perçus si des dividendes sont versés aux associés.
Cette liberté de choix peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Mais attention, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise option. Tout dépend de votre situation (logement meublé ou vide, achat/revente ou mise en location, …).
Quels sont les inconvénients de la société civile immobilière ?
Malgré tous ces avantages, la société civile immobilière présente plusieurs inconvénients :
- La complexité liée à la constitution d’une SCI : entre la rédaction des statuts, le dépôt du capital, l’immatriculation et le dépôt au JAL, le formalisme d’une société civile immobilière s’avère particulièrement lourd.
- Les frais : ce sont tous les frais inhérents à la création et la gestion de la société.
- Les formalités comptables annuelles: il conviendra de préparer des comptes annuels de la SCI (soit vous-même soit via un expert comptable), organiser une assemblée générale pour approuver les comptes (et autres sujets de la compétence de l’assemblée générale) et déposer vos comptes au greffe du tribunal de commerce.
Pour ces inconvénients, est-il possible de concrétiser un projet immobilier à plusieurs, sans passer par la SCI ?
Quelle alternative à la SCI pour investir à plusieurs ?
Au-delà de la SCI, il est aussi possible d’opter pour l’indivision afin d’acheter à plusieurs. Dans ce cas, chaque indivisaire est propriétaire du bien immobilier (généralement proportionnellement à son apport). Si ce mode d’acquisition et de gestion se caractérise par sa simplicité au moment de la constitution, la situation se complexifie au moment de la gestion. En effet, par défaut, la majorité des décisions doivent être prises à la majorité des ⅔ des propriétaires indivis. Et pour ce qui est de la vente, il faut impérativement une unanimité. Cela dit, le Code civil dispose que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite vendre, il pourra revendre sa part aux autres indivisaires ou à un tiers. Mais à défaut de rachat, le bien est revendu.
En ce sens, la constitution d’une SCI permet de bénéficier d’une certaine flexibilité et surtout de conserver un patrimoine immobilier sur du long terme (même en cas de désaccord entre les associés).
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