Devenir propriétaire est le souhait de beaucoup d’entre nous. D’ailleurs, en 2021, 58 % des foyers français étaient propriétaires de leur résidence principale (Source : INSEE) et ce chiffre ne cesse d’être en augmentation constante depuis les années 80. Sécurité, liberté, retour sur investissement via une plus-value, anticipation de sa retraite, constitution d’un patrimoine… devenir propriétaire offre de nombreux avantages ! Puis-je acheter un bien immobilier ? De quelle manière ? Qu’est ce que cela implique vraiment ?
Découvrez avec Izicrédit ce qui change quand on devient propriétaire.
Quels sont les avantages d’être propriétaire et d’être locataire ?
Devenir propriétaire d’un bien immobilier, que ce soit pour acheter une résidence principale ou générer des revenus locatifs, permet de sécuriser son avenir. Vous détenez un bien tangible que vous pouvez habiter aujourd’hui ou dans le futur. Vous remplissez l’un des besoins primaires de l’être humain : avoir un toit sur la tête ! Vous pouvez loger votre famille dans un lieu que vous avez choisi selon vos envies : la zone géographique, la taille et l’agencement de votre logement, un accès à l’extérieur… Vous êtes libre d’effectuer des travaux d’aménagements quand vous le souhaitez et pouvez modifier les espaces comme bon vous semble. Bref, vous êtes chez vous.
Mais devenir propriétaire peut également être un moyen d’effectuer une plus-value à la revente de votre bien. Au fil du temps, votre bien immobilier prend de la valeur grâce aux travaux que vous effectuez (petite rénovation, nouvelle cuisine plus fonctionnelle, mise en valeur de la façade…). Votre quartier peut lui aussi prendre de la valeur par de nouveaux aménagements urbains, de nouvelles infrastructures, de nouveaux moyens de transport. C’est pourquoi l’emplacement doit rester une valeur cardinale quand vous souhaitez acquérir un bien immobilier.
Mais devenir propriétaire, c'est aussi un excellent moyen de préparer votre retraite, période de la vie où de nombreux Français doivent faire face à une baisse significative de revenus. Votre habitation sera certainement remboursée à ce moment : vous pourrez décider de continuer à l’habiter ou la revendre pour passer votre retraite dans une autre région ou financer votre résidence senior. Il en va de même si vous avez réalisé un placement immobilier locatif : vous pouvez décider d’y établir votre domicile, continuer la location pour conserver des revenus complémentaires ou le revendre. Vous n’avez pas de loyer à débourser chaque mois ni de crédit à rembourser.
Enfin, être propriétaire vous permet de transmettre à vos descendants un bien qui pourra leur offrir un capital (en cas de revente), des revenus complémentaires (loyers) ou un foyer où ils pourront résider.
De l’autre côté, louer un appartement ou une maison présente aussi quelques avantages. Vous pouvez déménager plus facilement en cas de mutation professionnelle, de famille qui s’agrandit ou tout simplement par choix. Vous n’avez à votre charge que les petits travaux d’entretien : ni gros travaux, ni rénovations qui peuvent représenter un budget conséquent. Enfin, être propriétaire implique certains coûts par rapport à une location : à budget mensuel égal vous avez la possibilité d’habiter un logement plus grand.
À quels frais s’attendre quand on est propriétaire ?
Des frais liés à l’acquisition immobilière
Si vous avez déjà effectué des recherches pour acheter votre bien immobilier, vous aurez sûrement remarqué dans les annonces la petite phrase : “les honoraires sont à la charge du vendeur”. En effet, lors d’une acquisition immobilière des frais annexes au prix de vente seront à votre charge.
Tout d’abord, les frais de notaire. Ils seront compris entre 7 % et 8 % du prix de vente pour un logement dans l’ancien. Pour un bien immobilier neuf, les frais de notaire se trouvent réduits entre 2 % et 3 %. Ces frais englobent la rémunération du notaire et les coûts de constitution du dossier (environ 20 % du montant), mais aussi des taxes qu’il collecte pour l’État et les collectivités locales : les droits de mutation (environ 80 % du montant).
Vous devrez également vous acquitter des frais d’agences si vous sollicitez une agence immobilière. Lors d’une vente immobilière, un mandat est signé entre le vendeur et l’acheteur. Le vendeur peut choisir de prendre les frais d’agence à sa charge (le prix indiqué sera alors FAI soit “frais d’agence inclus”) ou de les mettre à la charge de l’acquéreur (le prix indiqué sera le prix de vente + la commission de l’agence). Mais, dans les faits, c’est systématiquement l’acheteur qui les paiera : le prix FAI constituera alors la somme du prix de vente et des commissions. Chaque agent immobilier fixe librement sa commission (il n’existe aucune réglementation en la matière), généralement comprise entre 3 % et 10 % du prix de vente. Néanmoins, certaines agences proposent des commissions fixes qui ne dépendent pas du prix de vente mais correspondent à des forfaits invariables : une nouveauté permettant d’optimiser les frais d’agence.
Des frais de propriété
Chaque occupant de sa résidence principale (que vous soyez propriétaire ou locataire) doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Pas d’inquiétude toutefois, car cette taxe ne sera bientôt plus d’actualité : en 2023, elle sera supprimée pour l’ensemble des foyers.
En revanche, en tant que propriétaire, vous devrez vous acquitter d’autres impôts et taxes. En premier lieu, la taxe foncière que vous devrez régler pour votre résidence principale, mais également pour un investissement locatif (elle est toujours due par le propriétaire).
La taxe foncière est calculée par l’administration fiscale suivant :
- la valeur locative cadastrale de la propriété
- le coefficient de revalorisation
- le taux d’imposition fixé par les collectivités locales
Bien évidemment, vous devrez payer les charges de la vie courante comme les factures d’électricité, d’eau, de gaz, ainsi que l’ouverture des abonnements.
En tant que locataire, vous payez également ces charges, mais elles peuvent être dans certains cas comprises dans votre loyer (loyer charges comprises).
Enfin, vous devrez supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Si vous réalisez un investissement locatif, vous pourrez déduire cette taxe via les charges locatives.
Le saviez-vous ? Si votre bien immobilier est situé dans un immeuble collectif, vous pouvez être confrontés à des charges de copropriété qui concernent l’entretien des parties communes et les travaux votés par l'assemblée générale (où vous pouvez voter).
Comment passer de locataire à propriétaire ?
Différentes solutions existent pour devenir propriétaire. La plus connue est le recours à un prêt immobilier pour financer votre achat. Sur notre site internet, vous pouvez effectuer une simulation de votre projet immobilier et obtenir une estimation personnalisée de vos conditions de crédit. Après avoir complété votre dossier, vous pourrez consulter rapidement les différentes offres des établissements bancaires et sélectionner celle qui vous correspond le mieux. Un financement simple et en toute transparence !
Si certaines conditions sont nécessaires pour obtenir un crédit (taux d’endettement, conditions de ressources, apport personnel), il est également possible de devenir propriétaire grâce à des prêts aidés tels que le PTZ (Prêt à Taux Zéro), le PC (Prêt Conventionné) et le PAS (Prêt d'Accession Sociale).
Également, le PSLA (Prêt Social de Location-Accession) est accessible aux personnes les moins aisées, sous conditions de revenus et suivant la zone géographique d’implantation du bien, pour les aider à acheter leur appartement ou leur maison. Celui-ci n’est pas valable dans le cadre d’un placement locatif. Le PSLA est en réalité, un mécanisme de crédit à destination des institutionnels (promoteurs, offices HLM...) mis en place pour favoriser la construction de logements neufs et l'accession à la propriété des foyers disposant de faibles revenus. Lors d’un PSLA, les bénéficiaires louent dans un premier temps le logement neuf, puis ont la possibilité d’acheter l’habitation à tarif préférentiel, en levant “l’option d’achat”
Le saviez-vous ? Depuis le 1er février 2018, les droits aux APL Accession ont été profondément modifiés et seules quelques exceptions permettent d’y avoir accès.
Comment financer son acquisition immobilière ?
Pour financer votre acquisition immobilière, vous pouvez donc contracter un crédit ou passer par un PSLA. Pour mettre toutes les chances de votre côté, plusieurs astuces peuvent faire pencher la balance en votre faveur :
- Ayez une situation professionnelle la plus stable possible : les personnes en CDI, les fonctionnaires ou les professions libérales sont des profils rassurants pour les banques : vous avez des revenus réguliers qui vous permettent de rembourser votre emprunt
- La banque vous demandera vos 3 derniers bulletins de salaire : présentez des relevés sans découverts
- Votre situation financière sera étudiée : mettez de l’épargne de côté régulièrement : vous prouverez votre sérieux et votre capacité à gérer vos finances
- Clôturez vos emprunts en cours ou demandez nous une étude pour regrouper vos prêts
- La présence d’un apport (10 % du prix d’achat) est généralement demandée par les banques pour couvrir les frais d’acquisition
- Evitez les incidents bancaires (découverts non-autorisés par exemple) dans les quelques mois précédant la constitution de votre dossier
Si ces situations jouent en votre faveur, elles ne sont pas rédhibitoires : vous pouvez tout à fait obtenir un crédit sans répondre à l’ensemble de ces conditions.
Le saviez-vous ? Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro), sous conditions, qui est un prêt sans intérêt destiné à financer l’acquisition d’une résidence principale, mais aussi de la Prime Accession d’un montant de 10 000 €. N’hésitez pas à contacter les équipes d’Izicrédit pour connaître l’ensemble des aides à l’accession auxquelles vous pouvez prétendre.
Ai-je les moyens de devenir propriétaire ?
Comme nous l’avons vu précédemment, il est possible d’accéder à la propriété même avec des revenus peu élevés. Toutefois, les conditions d’octroi des crédits ont été durcies par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) par la décision n°D-HCSF-2021-7, appliquée depuis 2022. Les établissements bancaires doivent respecter les règles suivantes :
- Le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 %
- La durée maximale du prêt ne doit pas dépasser 25 ans
Les établissements bancaires ont toutefois la possibilité de déroger à ces règles dans la limite de 20 % des dossiers (dont 80 % pour l’acquisition d'une résidence principale). Sur le site d’Izicrédit, vous pouvez effectuer une estimation de vos conditions d’emprunts en quelques clics et ainsi savoir rapidement si vous avez les moyens de devenir propriétaire, quelle que soit votre situation.
Acheter ma résidence principale ou faire de l’investissement locatif ?
Si vous suivez la situation du marché immobilier, vous avez certainement entendu que les taux d’emprunt sont en train de remonter. Si cette tendance est une réalité, ils sont encore à un niveau extrêmement bas comparé à une dizaine d'années et personne ne peut prédire quand interviendra leur remontée. C’est donc le moment d’en profiter pour bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Que vous achetiez un bien immobilier pour votre résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, en devenant propriétaire vous n’injectez plus chaque mois vos revenus dans un loyer à perte, mais vous possédez votre propre bien. Vous vous logez et capitalisez en même temps. Ainsi, dans les 2 cas de figure, vous êtes gagnants.
Les changements en 2022 pour les propriétaires
Si vous choisissez de devenir propriétaire en 2022, quelques changements vont intervenir ou sont intervenus :
- les conditions d'octroi des crédits ont été durcies, suite à l'adoption au 1er Janvier 2022, des nouvelles mesures du HCSF. Cette donnée est cependant à relativiser : ces conditions étaient déjà largement appliquées par les établissements bancaires en 2021 ;
- la taxe d’habitation va progressivement disparaître pour l’ensemble des ménages ;
- la RE2020 (Réglementation Environnementale) va progressivement remplacer la RE2012 pour les constructions neuves, ce qui rendra les logements moins énergivores ;
- les nouveaux DPE (diagnostic de performance énergétique) sont entrés en vigueur : à prendre en compte si vous souhaitez acheter un logement ancien pour le louer. S’il ne respecte pas ces DPE, vous devrez effectuer des travaux de rénovation à très court terme pour pouvoir les mettre en location, ce qui fera baisser votre rentabilité ;
- les dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie) vont devenir moins attractifs.
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