Comment annuler une vente immobilière ?

Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif, l’achat immobilier est une décision mûrement réfléchie. Il n’est pas question d’acquérir une maison ou un appartement, comme on achèterait un nouveau téléphone. C’est justement pour cette raison que le processus d’acquisition immobilière est si long. Il faut en effet passer par l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte définitif de vente avant de devenir pleinement propriétaire d’un bien immobilier. Mais malgré la présence de toutes ces étapes intermédiaires, certains éléments peuvent justifier une annulation de la transaction. Et ce, aussi bien avant la signature qu’après. Alors est-il possible d’annuler une vente immobilière ? Si oui, à quel moment ? Et comment ? Izicrédit répond à toutes vos questions. 

Annuler la vente après l’offre d’achat 

Lors des recherches immobilières, le futur acquéreur est généralement amené à rédiger une offre d’achat. L’idée est alors de fixer les conditions contractuelles, et notamment le prix d’achat. 

Selon l’offre d’achat, le vendeur a le choix entre 3 décisions : 

• Refuser l’offre d’achat : aucune vente ne se réalisera. 
• Faire une contre-proposition : c’est généralement le cas lorsque l’acheteur propose un prix d’achat inférieur au prix de vente. À ce stade, les deux parties devront trouver un terrain d’entente pour finaliser la transaction immobilière ou non. 
• Accepter l’offre d’achat : dès lors que le vendeur accepte, est-il possible d’annuler la vente immobilière ? La réponse est oui. En effet, si ce document témoigne de votre volonté à acheter le bien immobilier, vous n’êtes pas engagé à finaliser la vente tant qu’un avant-contrat n’a pas été signé entre les deux parties. 
  

Utiliser son délai de rétractation après la signature du compromis de vente

Dès lors que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur les conditions de la transaction immobilière, il convient de signer un compromis de vente. Cet avant-contrat a pour objectif de sceller l’engagement des parties. 

Mais attention, si le compromis de vente scelle l’engagement du vendeur et de l’acheteur, ce dernier dispose toutefois d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la vente immobilière. Pour cela, il faudra simplement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur témoignant de votre volonté de renoncer à la transaction. Dans ce cadre, il n’est pas nécessaire de préciser le motif de l’annulation de la vente immobilière. 

Il s’agit d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Cela dit, si le dernier jour est chômé (week-end ou jour férié), la date d’échéance est reportée au prochain jour ouvré. Le cachet de la poste faisant foi pour attester du respect ou non de ce délai de rétractation. 

Bon à savoir : attention à bien distinguer le compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente) et la promesse de vente unilatérale. Cette dernière n’engage que le vendeur. L’acheteur doit quant à lui lever l’option d’achat dans les délais spécifiés sur la promesse. Dans ce contexte, si vous souhaitez annuler la vente immobilière, il suffit simplement de renoncer à cette levée d’option.

Anticiper l’annulation de la vente avec les conditions suspensives 

Le délai de rétractation de 10 jours étant relativement court pour annuler une vente immobilière après signature du compromis de vente, il est toujours possible de prévoir des conditions suspensives. Il s’agit alors de clauses spécifiques anticipant les événements pouvant justifier une annulation par l’acheteur. 

Le refus de prêt 

Parmi les exemples de clauses suspensives les plus courantes, on retrouve sans conteste le refus de prêt immobilier. Et pour cause, si vous n’obtenez pas les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, vous ne pourrez tenir vos engagements. Or, cet événement dépend des établissements bancaires et non directement de l’acheteur. Alors n’hésitez pas à insérer une clause suspensive prévoyant l’annulation automatique de la vente, dès lors que vous vous voyez opposer un ou plusieurs refus dans des conditions déterminées. 

Pour éviter les refus de prêt, pensez à anticiper en obtenant un accord de principe. Et surtout, le plus important, c’est de comparer différents établissements bancaires. Pour cela, il y a justement Izicrédit qui se charge d’envoyer votre dossier à plusieurs banques. Ce faisant, nous multiplions vos chances d’obtenir un crédit immobilier, tout en vous permettant de profiter de taux d’intérêt avantageux. 

Les autres conditions suspensives 

Outre le refus de prêt, il existe plusieurs hypothèses de conditions suspensives. Voici quelques exemples : 

• Le refus de permis de construire ; 
• La présence de servitude sur le terrain ; 
• L’utilisation du droit de préemption de la commune ; 
• Le manque de certains diagnostics techniques immobiliers (d’ailleurs un audit énergétique est obligatoire pour tous les logements classés F ou G sur le DPE). 

C’est justement pour la variété des cas envisageables qu’il est préférable de faire appel à un notaire pour la rédaction du compromis de vente.

Dès lors qu’une des conditions prévues dans l’avant-contrat se réalise, la vente est automatiquement caduque. Et ce, sans aucune pénalité pour l'acquéreur. 

À l’inverse, si l’acheteur décide d’annuler la vente immobilière sans aucun motif prévu initialement par le contrat, il perdra son indemnité d’immobilisation. Il s’agit d’une somme versée au vendeur lors de la signature de l’avant-contrat. En général, elle correspond à 10 % de la valeur totale du bien immobilier. 

Annuler une vente immobilière après la signature définitive 

A priori, il n’est pas possible d’annuler la vente immobilière après la signature de l’acte authentique de vente. Et pourtant, il existe plusieurs hypothèses pour lesquelles cette annulation est possible. Découvrons lesquelles. 

Le dol

Il s’agit de la dissimulation volontaire de la part du vendeur d’éléments influençant la décision d’achat. Par exemple : 

• Une malfaçon cachée délibérément à l’aide de stratégie de camouflage (comme des traces d’humidité camouflées avec de la peinture, des fissures avec du papier peint, …) ; 
• Une nouvelle construction à proximité qui dévalue la valeur du bien (comme une discothèque, une ligne ferroviaire, un bâtiment cachant la vue, …) ; 
• De nombreuses charges impayées laissées auprès du syndic de copropriété. 

Tous ces exemples constituent un vice du consentement dès lors que le vendeur en avait connaissance sans en avoir informé l’acheteur. Et pour cause, si l’acheteur en avait eu connaissance en amont, il n’aurait sans doute pas signé l’acte définitif de vente. 

Dès lors qu’un dol est constaté, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour annuler la vente immobilière. Il faudra alors entamer une procédure judiciaire et surtout prouver la dissimulation intentionnelle (ce qui peut être délicat). Si vous y parvenez, vous pourrez éventuellement demander des dommages et intérêts (en fonction de la gravité du dol). Et à défaut de prouver le vice de consentement volontaire, il y a toujours les vices cachés. 

Les vices cachés

Selon l’article 1641 du Code civil, il s’agit de “défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”. Mais à la différence du dol, ces défauts sont aussi méconnus du vendeur. 

Voici quelques exemples de vices cachés : l’instabilité du terrain, un terrain pollué ou inondé, un niveau anormal d’humidité, la présence de mérule ou parasite, la fragilité des poutres maîtresses. etc. 

Dans ce cas, l’acheteur pourra faire annuler la vente immobilière dans un délai de 2 ans ou demander une réduction du prix de vente. À cette fin, il doit déposer une réclamation au tribunal de grande instance dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché. 

Bon à savoir : prenez garde lors de la rédaction du contrat de vente, puisqu’il est tout à fait possible d’insérer une clause prévoyant l’interdiction d’invoquer les vices cachés. 

Le non-respect de l'obligation de délivrance

Lors de la signature du contrat de vente, chaque partie est tenue de respecter ses obligations. D’un côté, l’acheteur doit transférer les fonds au vendeur (par l’intermédiaire du notaire). D’un autre, le vendeur doit transférer la propriété du bien immobilier. Cela se traduit par un titre de propriété, et plus simplement par une remise des clés. Mais il arrive aussi que cette remise des clés soit différée (notamment pour cause de travaux à faire afin de mettre  le bien à disposition conformément à ce qui était prévu dans le contrat). Dans ce cas, le vendeur dispose d’un délai pour s’acquitter de son obligation de délivrance. S’il s’y soustrait, l’acheteur est en droit d’intenter une action en justice pour annuler la vente immobilière ou réclamer l’exécution de cette obligation de délivrance.  

La lésion 

Il s’agit d’une hypothèse d’annulation par le vendeur. Mais rassurez-vous, ce cas est extrêmement rare. En effet, pour annuler le transfert de propriété, le vendeur doit démontrer qu’il n’a pas vendu son bien suffisamment cher. Et plus précisément que le prix de vente est inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur marchande. Si tel est le cas, il peut faire annuler la vente ou obtenir un dédommagement. 

Bon à savoir : dans toutes ces hypothèses, les conséquences de l’annulation de la vente immobilière sont globalement les mêmes. Il s’agit de rétablir la situation telle qu’elle était avant la transaction immobilière. Ainsi, l’acheteur doit restituer le bien immobilier et renoncer à son titre de propriété. De son côté, le vendeur doit rendre l’argent versé par l’acquéreur.