Faut-il investir dans une passoire thermique ?

Dans un monde où les considérations environnementales prennent de plus en plus d'importance, le marché immobilier n'est pas en reste. Avec l'introduction de la loi Climat et Résilience en 2021, le secteur de l'immobilier en France a été profondément bouleversé, notamment avec la mise en avant de la problématique des passoires thermiques.  

Ces dernières, définies comme étant des logements peu performants sur le plan énergétique, représentent un enjeu majeur dans le contexte actuel de la transition énergétique. L'investissement dans ce type de bien immobilier nécessite de fait une analyse fine des risques et des opportunités. Éclairages avec Izicrédit.

Comprendre la loi Climat et les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience, accompagnée d'une réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), a introduit des mesures visant à accélérer la rénovation énergétique des logements en France.

Avec une classification en catégories F et G, les passoires thermiques sont devenues une cible prioritaire de cette loi. Cette nouvelle réglementation a eu ainsi un impact considérable sur le marché immobilier, augmentant le nombre de logements identifiés comme passoires thermiques. Pour les investisseurs, cette situation implique une réévaluation nécessaire des stratégies d'investissement et une prise en compte des nouvelles contraintes réglementaires.

Bon à savoir : les banques françaises ont pris pleinement la mesure de cette évolution législative et tiennent compte de la note énergétique des biens dans leurs critères d’octroi de crédit. L’achat d’une passoire thermique ne pourra être financé que si des travaux de rénovation énergétique sont également prévus dans le projet.

Calendrier des interdictions et ses implications

La loi Climat et Résilience introduit un calendrier progressif d'interdictions concernant la location des passoires thermiques.  

À partir de 2022, ces biens ont d’ores et déjà été soumis à des restrictions croissantes, notamment en termes d'indexation des loyers et de possibilité de location.  

En 2023, les biens les plus énergivores ont été exclus de la location, et cette tendance se poursuivra jusqu'en 2034.  

Le calendrier détaillé est le suivant :

• 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location des logements consommant plus de 450 kWh/m2 par an ;
• 1er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique pour les logements mis en vente et classés F ou G ;
• 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G (consommant plus de 420 kWh/m2 par an) ;
• 1er janvier 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F (consommant plus de 330 kWh/m2 par an) ;
• 1er janvier 2034 : interdiction de mise en location des logements classés E (consommant plus de 250 kWh/m2 par an).

Pour les investisseurs, ces échéances sont donc cruciales. Elles déterminent non seulement la durée pendant laquelle un bien peut être rentable avant d'exiger des travaux de rénovation, mais aussi le moment où il devient impératif d'agir pour rester conforme à la loi.

Analyse du marché immobilier et passoires thermiques : opportunité ou risque accru ?

Le marché des passoires thermiques présente tout à la fois des opportunités et des défis pour les investisseurs immobiliers.  

En effet, la baisse des prix de vente de ces biens peut être attrayante à première vue. Cependant, cette économie apparente doit être évaluée au regard du coût potentiel des travaux de rénovation énergétique nécessaires.  

L'investissement dans une passoire thermique pourrait donc être considéré comme une stratégie à double tranchant : des prix d'achat inférieurs, mais des coûts de mise aux normes éventuellement élevés.

Les aides à la rénovation : un levier d'investissement

Les aides gouvernementales, à l’instar de MaPrimeRénov’ ou des Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), jouent un rôle d’importance dans la dynamique d'investissement des passoires thermiques.

Ces subventions visent en effet dans leur principe premier à réduire le coût des rénovations énergétiques, rendant ainsi l'investissement plus attractif. Elles peuvent ainsi significativement diminuer l'enveloppe budgétaire nécessaire pour les travaux, ce qui offre aux investisseurs immobiliers une opportunité de valoriser un bien à moindre coût. Cependant, il est à noter que l'accès à ces aides est soumis à certaines conditions et nécessite souvent une navigation quelque peu complexe, suivant les cas, dans les méandres administratifs attenants.

A noter : en 2024, le gouvernement a doublé l’enveloppe de MaPrimeRénov passant de 2,5 milliards d’Euros par an à 5 millions d’Euros par an. C’est donc le bon moment de profiter de ce levier pour rénover les biens énergivores.

La vérification préalable du bien immobilier qualifié de passoire thermique : la clé de la réussite

Avant de s'engager dans un tel investissement, une analyse minutieuse est indispensable.

Prioritairement, il est indispensable de vérifier si la note DPE du logement peut être améliorée avec des travaux aisément réalisables. Certains bâtiments, en raison de leur structure ou de leur localisation, peuvent en effet présenter des obstacles majeurs à la rénovation.  

Les coûts de ces travaux doivent donc être soigneusement estimés et mis en balance avec le prix d'achat afin d’évaluer la rentabilité globale de l'investissement. Il est également important de prendre en compte les normes de décence et les éventuelles restrictions liées au statut de copropriété le cas échéant.

Les défis de la rénovation : un casse-tête pour les investisseurs ?

La rénovation des passoires thermiques est un processus complexe et souvent coûteux. Elle peut inclure des travaux d'isolation, la mise à jour des systèmes de chauffage ou bien encore l'installation de nouvelles fenêtres… et la liste est loin d’être exhaustive.

Ces travaux nécessitent non donc seulement un investissement financier conséquent, mais aussi une expertise technique adéquate pour garantir leur efficacité. De plus, les contraintes réglementaires et les approbations nécessaires pour certains types de travaux peuvent allonger considérablement les délais de rénovation.

Négociation, coûts et rentabilité : trouver le bon équilibre

La possibilité de négocier le prix d'achat est un facteur clé dans la rentabilité d'un investissement dans une passoire thermique. Bien que les prix annoncés soient généralement inférieurs, une analyse détaillée des coûts de rénovation est indispensable pour déterminer la véritable valeur de l'investissement. Quoi qu’il en soit, il est toujours opportun de jouer le jeu de la négociation, a fortiori pour un tel bien.

Il est ainsi essentiel d'adopter une approche équilibrée, en tenant compte à la fois du potentiel de valorisation du bien et des investissements nécessaires pour atteindre les standards énergétiques requis.

Bon à savoir : Izicrédit permet dans un seul espace de vérifier ses conditions de financement et les conditions de sa rénovation énergétique. Grâce à notre outil vous pourrez estimer le montant des travaux nécessaires pour baisser la note DPE du bien et le montant des aides auxquelles vous pourrez avoir droit selon votre situation.  

Grâce à ces ressources, vous pouvez planifier votre investissement en toute sérénité, en prenant des décisions éclairées sur la meilleure option de financement pour concrétiser votre projet immobilier.

L'expertise professionnelle : un atout indispensable

Le recours à des experts est fortement recommandé pour les investisseurs s'aventurant dans le domaine des passoires thermiques. Leur expertise est en effet précieuse pour évaluer la faisabilité des travaux, estimer leur coût et analyser les procédures administratives liées aux aides à la rénovation.  

De plus, des conseils professionnels peuvent aider à maximiser la valeur du bien, à optimiser sa rentabilité locative et à anticiper les évolutions futures du marché immobilier. Agent ou expert immobilier, artisans RGE ("Reconnu Garant de l’Environnement") seront ainsi un support de choix pour évaluer le potentiel d’un bien immobilier assimilé à une passoire thermique et les coûts associés à sa rénovation.

En synthèse : les passoires thermiques, un investissement certes risqué, mais potentiellement rentable

Investir dans une passoire thermique représente ainsi un défi majeur qui exige une compréhension approfondie des enjeux réglementaires, une évaluation minutieuse des coûts et des bénéfices ainsi qu’une capacité à anticiper les soubresauts d’un marché immobilier en pleine mutation.  

Les investisseurs doivent donc être prêts à affronter les complexités liées à la rénovation et à la réglementation. Cependant, avec une planification pertinente et stratégique ainsi que l'expertise nécessaire associée, les passoires thermiques peuvent se transformer en investissements lucratifs, tout en contribuant à la transition énergétique du parc immobilier français.

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