Que choisir entre investissement locatif ou achat de sa résidence principale ?

Investissement locatif ou achat de sa résidence principale, tel est le dilemme qui se pose à de nombreux acquéreurs ! Entre l’envie de générer un complément de revenus grâce aux loyers perçus et celle de ne plus payer de loyer à un tiers, votre cœur balance. Alors s’il n’y a pas nécessairement de bonne ou mauvaise réponse, Izicrédit vous donne quelques pistes pour vous aider à trouver la solution qui vous convient. 

Commencer par l’investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale - Pour et contre 

L’investissement immobilier locatif, c’est tout simplement la mise en location d’un bien dont vous êtes propriétaire. Selon le taux de rentabilité de votre achat immobilier, les loyers perçus peuvent vous permettre de bénéficier d’un complément de revenu. 

Les pour

Investir dans du locatif avant d’acheter sa résidence principale implique d’être à la fois propriétaire et locataire. Vous êtes propriétaire du bien immobilier que vous mettez en location. Mais vous êtes locataire du bien que vous occupez. 

L’objectif ici n’est pas d’économiser sur les loyers, mais plutôt de générer une rentabilité suffisante pour autofinancer votre investissement, et éventuellement pour générer du cashflow. Pour cela, c’est très simple. Il suffit que vos revenus locatifs soient supérieurs à toutes vos charges. 

L’achat d’un bien rentable

Si le montant des recettes locatives correspond simplement aux loyers perçus, le calcul des charges est un peu plus complexe. En effet, en tant qu’investisseur immobilier, de nombreux frais pèsent sur vos épaules, tels que : 

• Les mensualités d’emprunt ; 
• Les assurances (propriétaire non occupant et assurance loyers impayés) ; 
• Les honoraires de l’agence immobilière ; 
• Les charges de copropriété (certaines sont à vos frais et d’autres sont récupérables) ; 
• La taxe foncière et les impôts ; 
• Les frais d’entretien ; etc. 

Parmi tous ces frais, ce sont les mensualités d’emprunt qui occupent la plus grosse charge. Ces dernières regroupent la valeur du bien immobilier, les frais de notaire (si vous avez obtenu un prêt sans apport), l’assurance emprunteur, et bien sûr les taux d’intérêt. 

Heureusement, vous pouvez réduire ces frais en sélectionnant une offre bancaire à des conditions avantageuses. Pour cela, il faudra d’abord comparer plusieurs établissements de crédit. Et la bonne nouvelle, c’est que vous n’avez même pas besoin de vous déplacer, puisqu’Izicrédit se charge de mettre en concurrence toutes les banques à votre place. Il vous suffit alors de nous transmettre votre dossier pour que nous le communiquions aux établissements bancaires. Vous recevrez plusieurs propositions commerciales, et il ne vous restera plus qu’à choisir le meilleur taux. 

Des avantages multiples 

Si vous trouvez un bien et un crédit immobilier vous permettant d’absorber toutes les charges grâce aux loyers perçus, l’investissement locatif peut être plus avantageux que l’achat d’une résidence principale. Et oui, en plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous minimisez l’effort financier. 

Grâce aux revenus générés par la mise en location, vous n’avez pas à supporter les mensualités d’emprunt, ni les autres frais. Votre capacité d’emprunt n’est donc pas ou peu impactée par cet achat immobilier. 

Bon à savoir : pour calculer le taux d’endettement, les banques prennent en compte tous les revenus, y compris les recettes locatives. Cela dit, elles intègrent également le risque de vacances locatives. À ce titre, les loyers perçus ne sont souvent considérés qu’à hauteur de 70 %, et non dans leur intégralité. Sans oublier que si vous êtes toujours locataire, les loyers versés continuent de constituer une charge impactant votre capacité d’emprunt. 

Les contre

L’investissement locatif peut être plus intéressant que l’achat de la résidence principale, mais uniquement s’il vous permet de générer une rentabilité intéressante et un cashflow positif (des recettes supérieures aux charges). Et même dans ces situations, il convient de prendre en compte les limites de cette option. 

Les risques 

Comme tout investissement, l’acquisition d’un bien immobilier locatif comporte des risques. Et il y en a plusieurs, tels que : 

• Les vacances locatives : ce sont les périodes de trous entre 2 locataires. Selon la localisation géographique et le type de bien, ces périodes de vacances peuvent être plus ou moins longues. 
• Les carences locatives : c’est la difficulté à trouver son premier locataire. 
• Les loyers impayés : pour s’en prémunir, il est toujours possible de souscrire une assurance loyers impayés mais qui représente une charge supplémentaire. 
• La dégradation du bien : même si la caution permet de rembourser une partie des frais de réparations et de remplacement, elle est parfois insuffisante pour tout couvrir. 

Toutes ces situations impactent directement vos recettes locatives et vos charges. Et par là même votre taux de rentabilité. 

La fiscalité

Si l’investissement immobilier locatif vous permet de vous enrichir, vous devrez, en contrepartie, payer des impôts. Leur montant dépend de votre régime fiscal. De manière générale, vous avez le choix entre deux options : 

• Les revenus fonciers : ce régime est uniquement applicable pour les locations nues. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de différents dispositifs de défiscalisation, notamment la loi Pinel sous certaines conditions. 
• Le statut LMNP : il concerne la location meublée non professionnelle. En choisissant le régime réel d’imposition, vous bénéficiez d’une déduction des charges et d’une possibilité d’amortissement. Ce qui vous permet de réduire drastiquement votre base imposable. 

Le paiement des impôts sur vos revenus locatifs doit aussi être pris en compte dans le calcul de rentabilité de votre investissement. 

À l’inverse, si vous achetez votre résidence principale, vous n’avez pas d’impôt supplémentaire à payer puisque vous ne percevez pas de loyers. D’autant plus qu’en cas de revente, vous pourriez bénéficier d’une exonération de la plus-value. 

Votre capacité d’emprunt future

Pensez aussi à vos projets sur le long terme. En cas d’investissement locatif en premier, cela pourrait affecter votre capacité d’emprunt si vous souhaitez acheter ensuite votre résidence principale. Sauf évidemment à revendre le bien en locatif, ou si ce dernier s’autofinance suffisamment pour ne pas affecter vos ratios d'endettement.

Commencer par l’achat de sa résidence principale - Pour et contre 

Les pour 

La plupart des nouveaux acquéreurs commencent par acheter leur résidence principale (plutôt qu’un investissement locatif). Et pour cause, cette option vous évite de payer un loyer. À la place, vous versez une mensualité d’emprunt. Même si le montant est identique au loyer, la finalité est bien différente. En effet, lorsque vous êtes locataire, vous devrez toujours payer un loyer à un tiers, sans pour autant que le logement ne vous appartienne. Autrement dit, vous vous appauvrissez. 

À l’inverse, le paiement d’une mensualité se traduit par une capitalisation. Chaque mois, votre niveau d’endettement diminue et la valeur de votre patrimoine immobilier augmente. À la fin de la durée du prêt, vous n’aurez plus rien à payer et le logement vous appartiendra entièrement. Cela signifie que vous pouvez réaliser tous les travaux et aménagements que vous souhaitez (dans le respect des règles d’urbanisme). 

Les contre

Même si la résidence principale présente un avantage incontournable par rapport à l’investissement locatif, elle présente toutefois plusieurs limites : 

• Votre capacité d’emprunt : si vos mensualités d’emprunt correspondent à 35 % de vos revenus globaux, vous ne pourrez pas faire de nouveau crédit immobilier, et donc réaliser un investissement locatif. La seule solution pour cela, c’est de bénéficier d’une augmentation de vos revenus. 
• Votre localisation : si vous vivez dans une grande ville, il est parfois préférable de louer plutôt que d’acheter. En effet, le prix au mètre carré est particulièrement élevé, ce qui augmente le coût de vos mensualités. À l’inverse, de nombreuses grandes villes prévoient un encadrement des loyers, ce qui limite le coût mensuel. Cela dit, la valeur de votre bien immobilier peut aussi augmenter avec le temps.  

Investissement locatif ou achat de sa résidence principale - Le match 

Vous l’aurez compris, il n’y a pas UNE bonne stratégie d’investissement. Que vous souhaitiez acheter pour louer ou acheter pour vivre dans le logement, tout dépend de votre situation actuelle : 

• Souhaitez-vous vivre dans une grande ville ? 
• Souhaitez-vous développer votre patrimoine immobilier et devenir rentier ?
• Souhaitez-vous minimiser les risques ? 
• Souhaitez-vous déménager régulièrement ? 

Vous devez faire le point sur votre situation et vos objectifs avant de choisir l’une ou l’autre de ces options. 

Et sinon, il est toujours possible de combiner l’achat de sa résidence principale et un investissement locatif. C’est ce qu’on appelle le house hacking. L’idée est alors de louer une partie de votre logement (une chambre ou une dépendance) pour minimiser l’impact de vos mensualités d’emprunt, tout en évitant de payer des loyers à un tiers.