Quelles sont les étapes pour l'achat d'une maison ?

Projet de vie d’envergure, l’achat d’une maison ou d’un appartement, et plus généralement l’acquisition d’un bien immobilier, est un parcours qui peut parfois paraître fastidieux pour le futur propriétaire. Il importe en effet de bien comprendre chaque étape d’un achat immobilier afin d’en maîtriser tous les rouages.  

La qualité de l’accompagnement est aussi un paramètre de taille dans la concrétisation d’un tel projet : Izicrédit est justement là pour vous aider à faire le point sur les différentes étapes jalonnant le parcours d’achat d’une maison (ou d’un appartement).

Définissez les contours de votre projet immobilier (maison ou appartement)

S’agit-il d’une maison destinée à être votre résidence principale ou secondaire ? D’un investissement locatif ? Définir la fonction précise du bien immobilier que vous souhaitez acquérir et les contours de ce projet est la première étape dans l’achat d’une maison. De ceux-ci dépendront la future localisation du bien à acquérir, sa superficie (s’il s’agit d’une maison familiale destinée aux vacances, par exemple) et, bien sûr, son prix.

Le calcul du budget destiné à l’acquisition d’un bien immobilier et votre capacité d’emprunt

Étape non moins cruciale dans l’acquisition d’un bien immobilier : le calcul du budget dont vous aurez besoin pour acheter votre future maison (ou futur appartement), soit la somme dont vous disposez pour votre achat immobilier.  

Ici, l’ensemble de vos revenus réguliers seront à prendre en compte, de même que vos économies qui devront, selon le projet immobilier visé, couvrir dans la grande majorité des cas les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier) a minima.  

S’il s’agit de votre future résidence principale, votre apport personnel devra représenter au moins 10 % du coût de l’acquisition totale, et souvent plus. Tout dépend en effet du projet immobilier en question et de votre profil emprunteur.  

Avec Izicrédit, vous pourrez obtenir une étude détaillée de votre dossier afin de vous assurer de la faisabilité de votre projet immobilier. Le calcul de votre capacité d’emprunt constitue de facto le socle pour concrétiser votre futur achat.

En synthèse, les critères clés qui détermineront votre capacité d’emprunt sont :

• Vos revenus
• L’apport personnel alloué à l’achat immobilier
• La durée du crédit et son coût (taux d’intérêt)

Utilisez les calculatrices en ligne gratuites et instantanées proposées par Izicrédit afin de vous faire une idée de votre capacité d’emprunt, des mensualités à rembourser, ou encore du montant estimé des frais de notaire, selon les informations que vous souhaitez obtenir :

À noter : pour rappel, le ratio des charges liées au prêt immobilier (crédit et assurance emprunteur) ne doit pas excéder 35 % des revenus mensuels de l’emprunteur. Par ailleurs, depuis le 29 septembre 2021, la durée de remboursement d’un crédit immobilier ne peut être supérieure à 25 ans (règles édictées par le HCSF, soit le Haut Conseil de stabilité financière).

La recherche du bien immobilier à acquérir

Plusieurs moyens sont à votre disposition pour trouver LE bien immobilier qui correspond à vos attentes (et à votre budget). Parmi ceux-ci, on peut citer :

• La consultation des annonces immobilières en ligne
• Le bouche-à-oreille
• Faire appel à un chasseur d’appartement
• L’accompagnement d’une agence immobilière

Il importe également que vous ayez déterminé en amont les fameux critères de recherche. Une partie de ceux-ci découleront d’ailleurs des étapes précédentes (définition du projet immobilier et estimation de votre capacité d’emprunt, donc du budget disponible pour l’acquisition du bien immobilier - maison ou appartement).

Il est en outre indispensable de se renseigner sur un certain nombre de points avant de vous engager plus avant dans la procédure d’achat d’un bien immobilier.  

Parmi les informations à avoir en votre possession afin de mûrir votre réflexion, on retrouve la superficie de la maison. La superficie vous permettra en effet de déterminer le prix de vente au m² et de le comparer le cas échéant aux transactions qui ont été opérées dans la même zone géographique : c’est ce que l’on nomme la valeur foncière d’un bien immobilier.

Il est aussi recommandé de se renseigner sur le montant des impôts locaux, notamment celui de la taxe foncière auquel le bien est soumis.  

S’il s’agit d’un appartement, le montant des charges de copropriété est également à prendre en compte. De même, anticipez les éventuels travaux à effectuer (le ravalement de façade et les travaux de toiture sont en général les postes qui représentent les montants les plus élevés) afin de les inclure dans les dépenses à court ou moyen terme. Idem pour de potentiels travaux de rénovation ou d’amélioration.  

S’il s’agit d’une maison, vérifiez bien l’état de la toiture et le système des eaux usées (fosse septique par exemple) car cela peut représenter des budgets très importants s’il faut intervenir dessus.

Lisez bien le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui aura été établi afin de vérifier et d’anticiper la consommation énergétique de la maison ou de l’appartement. Il s’agit d’un point très important que regardera aussi votre banque. Et la note DPE du logement convoité peut avoir des impacts très importants sur votre projet (voir notre article dédié à ce sujet).

Le diagnostic immobilier fait en effet partie des documents réglementaires à fournir au futur acquéreur. Il vous renseignera aussi sur le risque d’inondation de la zone géographique dans laquelle est implantée la maison, ou bien encore sur la présence d’amiante, entre autres informations.

Consultez également le PLU (plan local d’urbanisme) qui définit les règles générales d’utilisation du sol sur un territoire donné. Il conditionne notamment la construction d’une extension, ou bien encore la manière dont doivent être réalisés certains travaux de rénovation (matériaux employés, critères esthétiques…).  

Le PLU est mis à disposition dans la mairie de la commune à laquelle est rattaché le bien immobilier. Si la commune ne dispose pas de PLU, de carte communale ou assimilé (ce qui est parfois le cas dans les petites communes), il faudra alors se référer au RNU (règlement national d’urbanisme) qui régit les règles d’urbanisme applicables à l’ensemble du territoire.

À noter : la procédure d’achat d’une maison entre particuliers est peu ou prou la même que si vous passiez par une agence, mais vous ne bénéficierez pas de fait de l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier pendant le processus de vente. En revanche, vous n’aurez pas de frais additionnels à payer.

La rédaction de l’offre d’achat

Ça y est, vous avez trouvé le bien immobilier qui correspond à vos envies… et à votre budget ! Il est alors recommandé de formaliser l’offre d’achat par écrit en renseignant les informations suivantes afin de réserver le bien en question (à la condition que le vendeur accepte l’offre d’achat) :

• La date à laquelle l’offre d’achat est formulée
• La désignation explicite du bien (adresse complète)
• Le prix proposé par l’acquéreur (éventuellement négocié par rapport au prix de départ fixé par le vendeur)
• La durée de validité de l’offre d’achat, soit une ou deux semaines

Bon à savoir : le délai de rétractation ne s’applique pas pour une offre d’achat quand elle a été acceptée, celui-ci court en effet à partir de l’autre étape clé de l’achat d’une maison : la signature du compromis de vente. Avant la signature du compromis, l’acheteur potentiel peut en effet retirer son offre à tout moment sans justification.

La signature de la promesse (ou compromis) de vente

La promesse de vente, appelée aussi compromis de vente, est en réalité un avant-contrat qui permet de fixer précisément les termes et les conditions de la vente d’un bien immobilier.  

Ce contrat comprend ainsi des clauses indispensables à la transaction et, contrairement à l’offre d’achat, le compromis de vente engage de manière ferme les 2 parties : vendeur et acheteur. Pour conclure la promesse de vente, il y a 2 possibilités :

• Établir un acte sous seing privé, c’est-à-dire directement avec le vendeur
• Faire rédiger un acte authentique par un notaire

Pour éviter tout écueil, il est préconisé de faire appel à un notaire à cette étape cruciale et le coût de rédaction de l’acte est assez modeste (de 150 à 300 € en moyenne).

Après la signature du compromis de vente, le document devra être enregistré dans les 10 jours suivant la signature auprès de la recette des impôts. L’acheteur bénéficie en outre d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de signature.  

Il est possible d’inclure dans la promesse de vente des clauses suspensives, comme celles relatives à l’obtention d’un prêt immobilier. Ainsi, si le prêt est refusé, la vente sera purement et simplement annulée, sans que l’acheteur potentiel ait à régler de pénalités. Il est donc fortement recommandé de prévoir une telle condition suspensive de financement lorsque vous aurez recours à un prêt immobilier pour financer l’acquisition de votre bien.

Bon à savoir : si l’acheteur renonce à la vente après le délai de rétractation légal, et sans lien direct avec les clauses suspensives éventuellement fixées, il devra le plus souvent verser une indemnité d’immobilisation (ou séquestre) qui peut aller jusqu’à 10 % du prix du bien immobilier visé. Cette somme est quoi qu’il en soit versée au moment de la signature du compromis, elle sert ensuite au règlement du montant total à honorer quand la transaction est finalisée. Si la vente est annulée, le vendeur conservera alors cette somme à titre de dédommagement.

Trouvez le meilleur prêt immobilier au regard de votre profil emprunteur et de votre projet

C’est ici le nerf de la guerre, car il reste encore à trouver l’établissement bancaire qui pourra vous proposer un prêt immobilier aux meilleures conditions, incluant un taux d’intérêt attractif et adapté aux spécificités de votre profil. Izicrédit est justement là pour vous épauler et vous permettre de consulter et comparer simplement les différents établissements bancaires et organismes de crédit.

Pour ce faire, vous devez en amont créer votre espace sécurisé directement sur la plateforme en ligne Izicrédit en renseignant les informations complémentaires utiles pour l’étude approfondie et personnalisée de votre dossier.  

Izicrédit vous permettra alors de lancer une consultation directement auprès des banques afin qu’elles vous soumettent leurs meilleures propositions.

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La signature de l’offre de prêt

Une fois trouvée l’offre de prêt qui vous convient, vous recevrez un accord de principe de la part de la banque.  

Ce document dresse les caractéristiques détaillées du prêt immobilier et est conditionné par la validation ultérieure de votre situation au regard de l’assurance de prêt qui devra être souscrite et de l’organisme de garantie de votre prêt, s’il y en a un. Puis, une fois validée, vous recevrez l’offre de prêt en recommandé ou par voie électronique.  

La loi Scrivener impose un délai de réflexion de 10 jours à partir de la date de réception de l’offre de prêt finalisée. Lorsque ce délai est écoulé, vous pouvez signer et renvoyer l’offre de prêt à l’établissement bancaire.

En fonction du montant de votre prêt, il est possible que vous soyez aussi invité à répondre à un questionnaire santé ou à faire des analyses médicales dans le cadre de la souscription de votre assurance emprunteur.  

Bon à savoir : depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, il n’est plus nécessaire de répondre à un questionnaire santé pour votre assurance emprunteur lorsque le prêt souscrit est inférieur à 200 000 euros et si la dernière échéance de remboursement intervient avant les 60 ans de l’emprunteur.

La signature de l’acte de vente (ou acte authentique) : l’étape finale dans l’achat de votre maison

Le jour J est arrivé ! La signature de l’acte de vente authentique, obligatoirement établi par un notaire, constitue la dernière étape du processus d’achat d’une maison.  

Une fois ce document signé, conditionné par le versement de la somme totale convenue pour l’acquisition du bien ainsi que les frais de notaire attenants, les clés vous seront remises en mains propres. Une copie de l’acte authentique vous sera également transmise après l’enregistrement de l’acte de vente au service de publicité foncière. Il s’agit d’une des formalités que le notaire doit effectuer, vous n’avez de votre côté plus rien à faire.

Le titre de propriété à proprement parler vous sera remis plus tard, son édition peut en effet être parfois assez longue, mais vous êtes dès ce jour pleinement considéré comme propriétaire de votre maison ou appartement.

A noter : N’oubliez pas de prévoir en amont la souscription de votre assurance habitation afin que celle-ci soit effective dès le jour de l’acquisition de votre bien immobilier, et pensez aussi à faire le nécessaire auprès des fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, …) afin de faire démarrer vos contrats le jour J.

Vous avez le projet d’acheter une maison ou un appartement ? Quelle que soit l’étape à laquelle vous vous trouvez, n’hésitez pas à en discuter sur notre chatbot afin d’étudier les différentes possibilités qui s’offrent à vous pour concrétiser sereinement votre projet d’acquisition immobilière.  

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