Opportunité professionnelle dans une autre ville, agrandissement de la famille ou simplement envie de changement. Les raisons qui poussent au déménagement sont multiples et variées. Pour les locataires, c’est assez simple. Il suffit de donner son préavis et de trouver un nouveau logement. En revanche, pour les propriétaires (qui souhaitent le rester), la situation se complique. Ici, pas de préavis, mais l’achat d’un nouveau logement et la vente de l’ancienne résidence principale s’imposent. Idéalement, le prix de la vente permet de financer la nouvelle acquisition immobilière. Mais dans la pratique, il est très difficile de faire coordonner ces deux transactions. Alors pour ne pas être bloqué dans la concrétisation du nouveau projet immobilier, il y a la possibilité d’utiliser le prêt relais. De quoi s’agit-il ? Comment ça fonctionne ? Quels sont les avantages et inconvénients du crédit relais ? Découvrez les réponses dans cet article.
Le prêt relais, la jonction entre l’achat et la vente
Également appelé prêt achat vente, le prêt relais permet à tout propriétaire d’acheter un nouveau bien immobilier, alors même que la vente de l’ancien n’est pas encore actée. Et oui, bien souvent, il est difficile de faire coordonner ces deux transactions immobilières. Si vous attendez que la vente se concrétise, vous devrez généralement louer un appartement le temps de trouver le logement de vos rêves. Alors pour éviter cette situation, il y a le prêt relais.
Les caractéristiques du contrat de prêt achat-vente
Ce type de crédit immobilier se démarque par plusieurs caractéristiques :
- Un emprunt de courte durée : il est octroyé le temps que la vente de l’ancien logement soit définitivement conclue. Généralement, la durée de crédit relais est de 1 an renouvelable une fois. Ce qui signifie que vous devez vendre le bien immobilier dans un délai de 24 mois maximum.
- Un emprunt destiné aux propriétaires uniquement : que vous soyez propriétaire de votre résidence principale ou investisseur, vous pouvez profiter du prêt relais. En revanche, les primo-accédants n’y ont pas accès.
- Un montant de prêt conditionné par la valeur de l’ancien logement :en plus de votre situation financière et de votre apport personnel, la valeur du bien mis en vente est prise en compte pour calculer le montant du crédit.
- Un crédit similaire au prêt in fine : ce n’est pas automatique, mais il est possible de prévoir uniquement le remboursement des intérêts d’emprunt et de l’assurance pendant toute la durée du prêt. Une fois que la vente est conclue, vous pourrez rembourser l’intégralité du capital.
- L’absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) : la fin du prêt est par nature la conclusion de la vente. Or, la date de la vente n’est pas forcément connue en amont. Il n’y a donc pas de pénalités si vous remboursez avant la fin de l’échéance.
Bon à savoir : pour déterminer le montant de votre prêt relais, les banques vont demander une valorisation du bien à revendre, et retiendrons généralement 70% de cette valeur, puis déduirons le cas échéant le capital restant dû du crédit immobilier en cours sur ce bien.
3 types de prêts relais pour votre projet immobilier
En cas d’achat vente, le prix des deux logements n’est pas forcément identique. Dans certains cas, le nouveau bien immobilier est moins cher, alors que dans d’autres, il est plus cher. Autant de situations qui impliquent différents types de prêts relais. Voyons les 3 hypothèses.
Le prêt relais sec
Cela vous concerne si la valeur du nouveau bien immobilier est inférieure à celle de l’ancien. Dans ce cas, il n’y a pas besoin de souscrire un prêt complémentaire pour financer votre projet d’acquisition.
Le prêt relais sec se présente alors comme une avance de l’établissement bancaire. Pendant la durée du crédit, vous remboursez, la plupart du temps, uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur. Le capital ne sera remboursé qu’après la signature de la vente.
Exemple : un couple emprunteur achète un appartement 300 000 € et revend son ancien appartement 500 000 €, avec un prêt dont le capital restant à rembourser est de 40 000 €. Le montant du prêt relais de 310 000 € pourra lui être accordé.
Prix de revente du bien estimé : 500 000 €
Montant du crédit à rembourser : 40 000 €
Montant du nouveau bien: 300 000 €
Frais de notaire : 22 500 €
Coût total du nouveau bien : 322 500 €
Apport pour le nouveau bien : 12 500 €
(hors revente du bien actuel)
Montant du prêt relais: 310 000 €
(70 % de la vente - capital restant dû)
Ce prêt relais sec sera probablement proposé avec une franchise totale. Si cette franchise totale est intéressante, elle est plus coûteuse, car les intérêts génèrent des intérêts. Le capital sera remboursé à la vente du logement. Seules les assurances seront payées chaque mois.
Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé
À l’inverse, si le nouveau bien est plus cher, c’est le prêt relais adossé qui s’impose. Un nouveau crédit immobilier s’ajoute alors à l’ancien (celui qui finançait le bien immobilier mis en vente). Et lorsque la vente sera conclue, vous pourrez réaliser un remboursement anticipé partiel grâce aux fonds perçus. Et ce, sans aucune pénalité, contrairement à un prêt immobilier classique.
Bon à savoir : le montant de la vente doit alors représenter au minimum 30 % du prêt d'acquisition.
Exemple : un couple emprunteur achète un appartement 600 000 € et revend son ancien appartement 500 000 €, avec un prêt dont le capital restant à rembourser est de 40 000 €. Le montant du prêt relais de 310 000 € lui sera accordé et un prêt amortissable de 338 000 € lui sera octroyé.
Prix de revente du bien estimé : 500 000 €
Montant du crédit à rembourser : 40 000 €
Montant du nouveau bien : 600 000 €
Frais de notaire : 48 000 €
Coût total du nouveau bien : 648 000 €
Apport pour le nouveau bien : 20 000 €
(hors revente du bien actuel)
Montant du prêt relais : 310 000 €
(70 % de la vente - capital restant dû)
Montant du prêt amortissable : 338 000 €
(Coût total du bien - apport - prêt relais)
Tant que l’ancien bien n’est pas revendu, le couple règlera les intérêts du prêt relais et les échéances de capital et intérêts du prêt amortissable long terme. Une fois son bien revendu et le prêt relais remboursé intégralement, il ne remboursera plus que le capital et les intérêts du prêt amortissable pendant la durée restante.
Le prêt relais rachat
Cela vous concerne principalement si votre taux d’endettement est atteint. Vous pouvez alors faire racheter votre prêt relais par une banque. L’idée est alors de lisser les mensualités entre l’ancien et le nouveau prêt. Mais attention, pour respecter les seuils fixés par le HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) en matière de capacité d’endettement, il est souvent nécessaire d’augmenter la durée du prêt. Ce qui permet de réduire le montant des mensualités. Mais les taux d'intérêt étant plus élevés et la durée de remboursement allongée, cette option représente un coût non négligeable pour les acquéreurs.
Heureusement, il existe des solutions pour faire baisser le coût total de votre emprunt immobilier. Notamment avec Izicrédit. Et oui, nous comparons tous les établissements bancaires à votre place, afin de vous aider à trouver l’offre la plus avantageuse.
Le calcul du prêt-relais
Le prêt relais ayant pour objectif de vous fournir une avance de trésorerie jusqu’à la finalisation de la vente, c’est le montant de la vente qui détermine le montant du prêt. Mais comme il n’est pas forcément connu d’avance, il faut bien le calculer. Voici plusieurs scénarios possibles :
- La vente est presque finalisée : c’est notamment le cas si vous avez déjà signé un compromis de vente. Le risque que la vente ne se réalise pas est donc moindre. Le montant du prêt relais pourra alors être équivalent au prix de vente mentionné sur la promesse synallagmatique de vente.
- La vente est loin d’être conclue : par exemple, si vous n’avez que peu de visites et aucune offre d’achat depuis plusieurs mois. Ici, il y a un risque plus accru pour la banque (soit que le bien ne soit pas vendu dans les temps, soit qu’il y ait une baisse de prix considérable). Dans ce cas, le montant du prêt relais correspond à une somme comprise entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien immobilier. Et surtout, n’oubliez pas que les banques peuvent procéder elles-mêmes à une estimation du bien.
Bon à savoir : dans les deux cas, la banque retire également le montant du crédit en cours pour calculer le prêt relais.
Prêt relais immobilier - bien connaître les avantages et inconvénients
Le prêt relais est l’option idéale pour les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente du premier. Cela évite ainsi de louer un appartement le temps de trouver un nouveau logement qui correspond à vos critères. Et oui, multiplier les déménagements coûte souvent très cher, et cela peut impacter votre capacité d’emprunt pour un futur logement.
Au-delà du timing, le prêt relais est souvent affecté sans garantie. Plutôt que de demander une hypothèque, l’établissement de crédit exige une promesse d’affectation hypothécaire en cas d’absence de vente dans le délai imparti. Ce qui évite tous les frais liés à une sûreté réelle.
Mais pour tous ces avantages, il y a aussi une contrepartie, notamment financière. En effet, les prêts relais présentent généralement des taux d'intérêt plus élevés qu’un prêt classique. Cela dit, même si le coût total du crédit est plus important, la différence est à relativiser si vous devez louer un logement le temps d’acheter votre nouvelle résidence. Entre le montant du loyer et le stress du déménagement, le prêt relais est souvent plus avantageux. Cela dit, n’hésitez pas à calculer la différence entre coût du crédit (le surplus) et coût d’une location temporaire.
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