Vous envisagez prochainement un achat immobilier ? Avez-vous songé à l’achat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) ?
Définition, particularités de ce type d’achat, contrat de réservation, prêts immobiliers… Izicrédit fait le point sur ce projet immobilier particulier et vous présente les astuces à connaître pour bien préparer votre demande de prêt en Vefa.
Achat en Vefa : définition
La vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), également connue sous le nom d'achat sur plan, est un type de contrat par lequel un acheteur se porte acquéreur d'un bien immobilier en cours de construction ou non achevé.
La Vefa s’oppose à la vente à terme. À partir de la date de signature de l'acte de vente, l'acheteur est ainsi considéré comme le propriétaire du sol et des constructions existantes. Celui-ci devient ensuite propriétaire du futur bien immobilier à proprement parler à mesure que la construction dudit bien progresse. En échange des paiements progressifs effectués par l'acheteur et débloqués par la banque en fonction de l'état d'avancement des travaux, le vendeur s'engage à livrer le bien immobilier à l'acquéreur dès l'achèvement de ces derniers.
Les avantages d’un achat en Vefa
L'achat en Vefa présente de nombreux avantages. Tout d'abord, il permet d'acquérir un bien immobilier neuf qui ne nécessite aucuns travaux et qui répond aux normes de construction et d'environnement les plus récentes. Cette caractéristique est particulièrement importante, étant donné la mise en place de réglementations de plus en plus rigoureuses en matière de performance énergétique des bâtiments. En optant pour un logement neuf, vous êtes ainsi assuré de réaliser des économies d'énergie à court et moyen terme.
De plus, l'achat en Vefa vous permet de procéder à un paiement échelonné du bien, selon un calendrier qui correspond à l'avancement des travaux.
Vous devenez propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction : le paiement du bien est effectué à chaque étape, si et seulement si l'avancement des travaux a été constaté. Acheter sur plan vous permet en outre de personnaliser votre bien en fonction de vos goûts et des options proposées par le promoteur choisi.
Par ailleurs, un avantage et non des moindres d’un achat en Vefa, c’est qu’il permet de bénéficier de garanties spécifiques liées à la construction d’un bien immobilier neuf.
Parmi celles-ci, on peut citer :
· La garantie des vices, qui couvre pendant un an tous les vices et défauts de conformité apparents. Le délai commence à courir un mois après la prise de possession du bien ;
· La garantie de parfait achèvement, qui couvre pendant un an tous les désordres (vices apparents ou malfaçons) mentionnés dans le procès-verbal de réception des travaux ;
· La garantie biennale (garantie de bon fonctionnement des équipements), qui couvre ici pendant deux ans les dysfonctionnements des éléments d'équipement du bien, c'est-à-dire ceux qui ne font pas partie intégrante de la construction. Les défauts d'entretien ou de mauvaise utilisation sont en revanche exclus ;
· La garantie d'isolation phonique, qui couvre pendant un an le premier occupant du logement de toutes les défaillances acoustiques et phoniques existantes ;
· La garantie décennale, qui couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à l'habitation (par exemple un défaut d'étanchéité de la toiture) ;
· L'assurance dommages-ouvrage, qui permet une réparation rapide des dommages relevant de la garantie décennale avant toute recherche de responsabilité.
Par ailleurs, l'achat d'un bien immobilier neuf présente un avantage financier considérable, car les frais de notaire que vous devrez régler sont réduits d'environ de moitié (correspondant ici entre 2 à 4 % du prix du bien) par rapport à un achat dans l'ancien (qui représente en moyenne 7 à 8 %).
De plus, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux, tels que l'exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, ainsi que d'une TVA réduite à 5,5 %, au lieu de 20 % sur la construction dans les zones éligibles.
Bon à savoir : si le contrat de vente n’est pas précédé d’un contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement d’achat.
Le contrat de réservation
Le contrat de réservation est une étape préalable essentielle avant la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Il n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé, car il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.
Conclu entre le promoteur et l'acheteur, il ne constitue pas un acte authentique, mais une notification de l'intention de l'acheteur d'acquérir la future propriété. Le contrat doit contenir toutes les informations relatives au bien immobilier, notamment les détails du logement et les modalités de livraison afin de permettre à l'acheteur de prendre une décision d'achat éclairée.
À noter : Bien que la présence d'un notaire ne soit pas obligatoire lors de la signature d’un contrat de réservation, il est conseillé de recourir à ses services pour donner un caractère officiel au document. Ce contrat exige par ailleurs le versement d'un dépôt de garantie de 5 % de la valeur totale de l'acquisition (en moyenne), ainsi qu'un délai de réflexion de 10 jours, offrant ainsi à l'acheteur la possibilité de se rétracter après une étude plus approfondie.
Prêt immobilier d’un logement en Vefa : quelles particularités ?
Le prêt en Vefa, spécifique donc à ce type d'achat, permet de débloquer les fonds par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux, ce qui génère des intérêts intercalaires.
Les intérêts intercalaires correspondent aux frais perçus par l'établissement de crédit pour le décaissement progressif des fonds lors du financement en plusieurs étapes d'un projet immobilier. Ils augmentent en fonction de l'avancement des travaux, ce qui implique que le prêt soit libéré de manière progressive. Il est toutefois possible de réduire le coût de ces frais intercalaires.
En outre, il convient d'ajouter aux frais intercalaires les frais liés à l'assurance emprunteur, obligatoire, qui garantit à la banque la sécurité financière du crédit, ainsi que les intérêts bancaires habituels.
À noter : Le prêt spécifique pour la Vefa coûte de fait plus cher qu'un emprunt classique en raison de la présence de ces intérêts intercalaires, mais il est aussi plus flexible.
Le remboursement du capital n’intervient le plus souvent qu’à partir de la livraison du bien, permettant ainsi à l'emprunteur de disposer de la somme d'argent libérée par la banque pour régler le promoteur et acquérir les droits de propriété au fil de l'avancement des travaux. Cette modalité de remboursement peut aider à prévoir une épargne pour le futur ou à mieux gérer ses finances.
Bon à savoir : Vous pouvez bénéficier de certaines aides étatiques destinées à accompagner un achat immobilier dans le neuf et à compléter votre prêt bancaire, tel que le prêt à taux zéro (PTZ). Cela permettra de réduire le coût de votre emprunt immobilier. Pour tout savoir sur le PTZ et ses conditions d’octroi, consultez notre article dédié à ce sujet.
Vous souhaitez connaître votre capacité d’emprunt ou bien encore le montant théorique de vos futures mensualités de remboursement de crédit afin d’avoir toutes les cartes en main pour concrétiser votre projet immobilier en Vefa ? Utilisez à cet effet les calculettes et simulateurs gratuits mis à disposition par Izicrédit. C’est rapide et sans engagement !
Achat et prêt en Vefa : les étapes de déblocage des fonds
Dans le cadre d'un achat en Vefa, le paiement peut donc être échelonné selon l'avancement des travaux, conformément à l'échéancier prévu par le contrat de vente.
Le financement est ainsi accordé par la banque par tranches successives, selon le déroulé suivant (tenant compte des montants maximaux pouvant être exigés) :
· 5 % du prix au moment de la réservation du bien ;
· 30 % du prix à l'achèvement des fondations du bien ;
· 35 % du prix lorsque le bâtiment est hors d'eau (murs extérieurs achevés, toiture posée et terrasses réalisées) ;
· 25 % du prix à l'achèvement des travaux ;
· 5 % du prix à la livraison du bien.
À noter : Le promoteur est responsable de l'appel de fonds. Il est important de s'assurer que les travaux pour lesquels vous êtes facturé sont bien terminés avant de procéder au paiement.
Prêt en Vefa et différé de paiement
Pour rembourser un prêt immobilier en Vefa, vous disposez de plusieurs options. La plus courante est ainsi de payer des intérêts intercalaires tout au long de la construction, et de rembourser le prêt à partir de la remise des clés. Vous pouvez également choisir de différer le paiement des intérêts intercalaires en les ajoutant au capital emprunté. Dans ce cas, vous rembourserez votre prêt immobilier et les intérêts intercalaires une fois la construction terminée.
Cependant, si vous optez pour un différé de paiement, les intérêts seront calculés en fonction du montant du prêt débloqué. Il est donc recommandé de régler les intérêts intercalaires au fur et à mesure de l'avancement des travaux afin de minimiser le coût total de votre prêt immobilier en Vefa. Nous vous conseillons le cas échéant d'opter pour un différé partiel, qui dure généralement entre 12 et 24 mois en fonction de la date de livraison.
Il est bien sûr possible de ne pas demander de différé de paiement, mais cela dépendra principalement de votre capacité financière. Si vous êtes locataire avec un loyer très bas, cela peut être économiquement avantageux.
Vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Vefa ? Notre chatbot est à votre disposition pour vous aider à mieux cerner les contours de votre projet. Cette solution est rapide, facile à utiliser et ne vous engage à rien.
Pour aller plus loin et maximiser vos chances d'obtenir un prêt en Vefa adapté à votre profil emprunteur et éviter les erreurs qui pourraient vous coûter cher, il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un expert en prêt immobilier.
Chez Izicrédit, nous vous proposons justement un accompagnement personnalisé en ligne, en examinant en détail votre dossier et en le mettant à disposition des différents établissements bancaires partenaires pour obtenir les meilleures propositions possibles.
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