L'hypothèque pour un prêt immobilier : est-ce nécessaire ?

Pour obtenir un prêt immobilier, la banque peut vous demander une garantie pour se prémunir contre le risque de non-remboursement. Parmi les différentes options de garantie, on retrouve ainsi l'hypothèque conventionnelle, qui concerne un bien immobilier en particulier. Mais celle-ci est-elle une nécessité ? Quels sont les autres types de garanties possibles, et avez-vous vraiment le choix ? Tour d’horizon avec Izicrédit.  

Prêt immobilier et hypothèque : de quoi parle-t-on ?

Ce que l’on appelle communément « hypothèque » représente une garantie que la banque peut exiger dans le cadre d'un prêt immobilier afin de sécuriser le remboursement du crédit octroyé. En cas de difficultés financières de l'emprunteur, le créancier a ainsi la possibilité de prendre possession du bien hypothéqué. Il est donc essentiel de veiller à ne pas accumuler de retards de paiement de vos mensualités afin d'éviter toute procédure de ce type.

Pour obtenir un prêt immobilier, vous avez ainsi la possibilité d'utiliser l'hypothèque, que ce soit pour un bien que vous possédez déjà ou pour celui que vous envisagez d'acquérir.

Si les échéances ne sont pas honorées dans le délai spécifié par le contrat de prêt, la banque mettra donc l'emprunteur en demeure de régler les paiements en retard et pourra éventuellement saisir le bien immobilier hypothéqué pour récupérer les sommes dues. Dans ce cas, vous perdrez la possession de votre logement.  

Il existe par ailleurs différentes formes d’hypothèques : l’hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est associée à des frais souvent élevés, tels que les frais de dossier, les honoraires du notaire, et les débours. Elle donne donc à la banque le droit de saisir le bien immobilier en vue de sa vente pour recouvrer les montants impayés en cas de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement du prêt.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, anciennement privilège de prêteur de deniers (PPD)

Ce type d’hypothèque présente de nombreuses similitudes avec l'hypothèque conventionnelle, mais elle s'avère être une option plus économique. La principale distinction réside dans son utilisation réservée aux biens immobiliers existants, excluant ainsi son emploi pour le financement de travaux ou l'acquisition d'un bien qui n’est pas encore construit (de type achat en Vefa).

Les autres garanties pour votre prêt immobilier

Le recours à une société spécialisée pour la caution de prêt constitue une garantie personnelle, offrant à l’établissement bancaire ou l’organisme de crédit la certitude du paiement de sa créance grâce à l'intervention d'un organisme financier tiers. Cette entité se porte garante de l'emprunteur, s'engageant à rembourser les échéances à sa place en cas de difficultés financières.

L'attrait de la caution réside dans son coût moindre pour l'emprunteur, car elle élimine la nécessité de faire intervenir un notaire et supprime les frais de mainlevée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé. Les sociétés de cautionnement se déclinent en plusieurs catégories, notamment les sociétés indépendantes spécialisées dans la garantie des prêts immobiliers, celles affiliées aux banques, ainsi que les organismes de caution destinés à des groupes professionnels spécifiques.

Bon à savoir : Certains organismes de cautionnement procèdent à un remboursement partiel des frais de garantie à l'issue de la période de remboursement du prêt.

À noter : Il existe également une garantie applicable aux biens immatériels, connue sous le nom de nantissement. Elle se présente sous la forme d'un contrat par lequel l'emprunteur met à la disposition de son créancier une portion de son patrimoine financier, comprenant des comptes épargne, des polices d'assurance-vie et des portefeuilles de titres OPCVM, en tant que garantie pour une dette pendant toute la période de remboursement du prêt. L'utilisation de cette garantie est moins courante dans le cas des prêts immobiliers, car le montant placé dans l'instrument financier doit être au moins égal à la somme empruntée, et les fonds restent gelés pendant toute la durée du prêt.

Comment fonctionne l'hypothèque ?

Lorsque l'emprunteur opte pour l'hypothèque en tant que garantie, il accorde à la banque le droit de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt. En d'autres termes, si l'emprunteur cesse de payer les mensualités du crédit, la banque a le pouvoir de saisir le bien et de le mettre en vente pour récupérer les sommes dues. Cette vente forcée prend la plupart du temps la forme d'une vente aux enchères publiques.

L'hypothèque est établie sur le bien immobilier lui-même. Concrètement, si le bien est mis en vente alors que le crédit est toujours en cours, il est nécessaire de demander une main levée d'hypothèque.  

Coût de l'hypothèque

Pour que l'hypothèque soit valable, elle doit être formalisée par un acte notarié. Ce contrat hypothécaire doit obligatoirement inclure des informations telles que la description du bien immobilier, le montant de la dette garantie (capital et intérêts), ainsi que la période de remboursement de la dette.  

Un notaire est chargé d'enregistrer et de publier cet acte auprès du service de la publicité foncière local. Cette opération entraîne divers frais, notamment :

• La taxe de publicité foncière (TPF) : cette taxe, qui correspond aux droits d'enregistrement, varie de 0,71 % à 5,81 % du montant du prêt. Elle rend publiques toutes les formalités liées aux biens immobiliers ;
• Les droits de timbre : également appelés "frais annexes," ils sont collectés par le notaire, puis reversés ultérieurement (ces frais ne font pas partie de la rémunération du notaire) ;
• La contribution de sécurité immobilière : cette contribution remplace la rémunération du conservateur des hypothèques qui était autrefois exigée. Elle équivaut à 0,10 % de la valeur du bien immobilier ;
• Les émoluments du notaire : la rémunération du notaire est calculée en fonction d'un barème proportionnel réglementé, en se basant sur la valeur du bien ;
• La TVA (sur la prestation globale du notaire, et non sur le coût total du bien) à un taux de 20 % : le coût total d'une hypothèque peut ainsi représenter jusqu'à 2 % du montant du prêt immobilier, en fonction de la valeur du bien et des frais associés à l'opération.

Il s’agit ici de l’ensemble des coûts liés à l’hypothèque conventionnelle. Le coût de l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers est en revanche réduit, car celle-ci est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui représente une économie substantielle.

À l’instar de l’hypothèque conventionnelle, cette hypothèque engendre toutefois des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

Les frais de mainlevée d’hypothèque, quelle que soit la nature de cette dernière, représentent ainsi entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial du prêt immobilier souscrit.

En cas de vente anticipée avec hypothèque, il est possible de lever l'hypothèque ou de la transférer sur un nouveau bien.

Vente anticipée avec hypothèque

L'emprunteur a la possibilité de vendre son bien avant la fin du remboursement du prêt, même si celui-ci est garanti par une hypothèque. Dans cette situation, deux options sont envisageables en ce qui concerne l'hypothèque :

• Le paiement anticipé du capital restant dû grâce au produit de la vente, entraînant ainsi la levée de l'hypothèque : cette opération nécessite la rédaction d'un acte notarié et engendre des frais à la charge de l'emprunteur, qui diminuent progressivement. Les frais sont calculés sur la base du montant initial du prêt ;
• Le transfert de l'hypothèque : si le bien est vendu en vue de l'acquisition d'un nouveau bien immobilier, la banque peut transférer l'hypothèque sur la nouvelle propriété, ce qui évite les frais de mainlevée et ceux liés à la nouvelle constitution d'hypothèque. Cependant, des frais relatifs à la rédaction de l'acte notarié subsistent, mais à un montant réduit.

Recours en cas d'impayés avec hypothèque

Si l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de respecter ses engagements financiers et cesse de payer les mensualités, il s'expose au risque de voir son bien saisi par la banque.  

En cas d'impayés lorsque l'hypothèque est en cours, la banque est autorisée à réclamer les sommes dues et peut faire appel à un huissier de justice pour ce faire. L'huissier agit alors en tant qu'intermédiaire entre cette dernière et l'emprunteur en défaut.

A noter : L’hypothèque demeure enregistrée pendant toute la période du prêt immobilier, augmentée d'une année supplémentaire, sauf cas particuliers.

En synthèse, l’hypothèque est-elle une obligation pour votre emprunt bancaire ?

L’hypothèque, qu’il s’agisse de l’hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, n’est pas en elle-même obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. En revanche, une garantie sera toujours demandée par l’institution bancaire qui octroie le crédit.

Pour autant, dans le cadre d’un PAS (Prêt à l'Accession Sociale) par exemple, la garantie par caution n'est valide que lorsque le montant du crédit ne dépasse pas 15 000 €, sinon l’hypothèque est ici obligatoire.  

Dans le cas d'un Prêt à Taux Zéro (PTZ) combiné à un prêt PAS dans le plan de financement, il y a en revanche obligation d'opter pour une hypothèque en tant que garantie, et ce, quels que soient les montants concernés.

Sauf cas particuliers, l'emprunteur conserve en principe la liberté de choisir la garantie qui lui convient le mieux. Toutefois, dans la pratique, le recours à la caution peut parfois s'avérer impossible.  

En général, pour un bien immobilier ancien, il est conseillé de privilégier la caution. Cette option permet en effet d'éviter les frais associés à la mainlevée de l'hypothèque.  

De plus, le recours à une société de cautionnement spécialisée ne nécessite ni la rédaction d'un acte notarié ni son enregistrement, ce qui se traduit généralement par des frais moins élevés que ceux liés à l'hypothèque, comme évoqué précédemment.

De surcroît, selon l'organisme de caution choisi, une partie des frais peut être remboursée après le remboursement total du prêt, bien que toutes les sociétés de cautionnement ne proposent pas cette possibilité de remboursement.

En résumé, l'hypothèque n'est donc pas toujours obligatoire pour un prêt immobilier, mais le choix de la garantie dépend de la réglementation et de la situation de l'emprunteur.