Pour acheter un bien immobilier, il faut généralement emprunter auprès de la banque. Mais les établissements de crédit ne prêtent pas leur argent si facilement. En plus de démontrer une situation professionnelle et financière stable, un taux d’endettement inférieur aux seuils fixés par le HCSF, une excellente gestion budgétaire, il faudra aussi fournir un apport. Mais quel est son montant ? Pourquoi l’apport personnel est-il si important lors d’un achat immobilier ? Est-il possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Avant d’étudier le montant de l’apport personnel pour votre projet d’achat d’immobilier, il convient de revenir aux basiques. C’est quoi un apport ? Concrètement, il s’agit de la somme détenue par l’emprunteur lors de sa demande de prêt immobilier qu’il est prêt à allouer au projet. L’idée étant d’alléger le montant à emprunter grâce aux fonds personnels du futur acquéreur.
Même s’il s’agit d’une somme d’argent, l’apport s’exprime très souvent en pourcentage par rapport au prix total de votre projet immobilier.
Quel est le montant idéal pour son apport immobilier ?
Il n’existe aucune règle juridique fixant un montant minimal d’apport personnel pour un achat immobilier. Mais dans la pratique, les banques exigent généralement un apport de 10 % minimum. Celui-ci permet alors de couvrir les frais de notaire et les frais de dossier. Le reste (valeur du bien immobilier + éventuels travaux) est financé par l’établissement prêteur.
Bon à savoir: si vous achetez dans le neuf, l’apport demandé est généralement inférieur car les frais de notaire sont réduits (environ 3%) quand vous achetez un logement neuf. Un apport de 5% peut donc suffire pour ce type de bien (VEFA ou logement neuf achevé mais non habité).
Cela dit, les banques peuvent aussi se montrer flexibles quant à l’octroi d’un prêt immo. D’autant plus que les projets d’achat immobilier concernent une grande variété de situations : investissement locatif, achat de la résidence principale, de la résidence secondaire, couple ou célibataire, …. Il y a donc de grandes disparités au niveau des exigences requises pour l’apport personnel d’un crédit immobilier.
Afin de vous aider à mieux les comprendre, voici quelques exemples d’apports personnels selon votre situation.
Un apport supérieur à 30 %
Cela concerne les populations les plus à risque, comme les travailleurs indépendants, les salariés en CDD ou encore les acheteurs non-résidents.
- Pour les entrepreneurs et les salariés “précaires” : le risque se situe au niveau de la stabilité financière. L’établissement bancaire exigera des garanties supplémentaires, comme la présentation de résultats positifs et une antériorité supérieure à 3 ans pour les indépendants. Ou encore, des renouvellements de contrats réguliers pour les salariés en CDD.
- Pour les non-résidents : les banques disposent de recours limité en cas de non-remboursement.
Quelle que soit votre situation, il est préférable de fournir un apport personnel correspondant à 30 % au moins de la valeur de votre achat immobilier. Par exemple, si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier d’une valeur de 250 000 €, il faudra fournir un apport personnel de 75 000 €.
Un apport personnel de 20 %
À mesure que le risque diminue, le montant de l’apport personnel diminue à son tour. Il peut donc être à 20 % pour les couples où l’un des partenaires est en CDI, et l’autre est en CDD ou indépendant. Ici, la stabilité du contrat à durée indéterminée vient contrebalancer la situation professionnelle jugée à risque de l’autre partenaire.
Dans ce cas, si votre projet immobilier concerne un bien d’une valeur de 250 000 €, il est préférable de disposer d’un apport personnel de 50 000 €.
Un apport personnel de 10 %
C’est la situation la plus courante qui concerne très souvent les couples ou célibataires en CDI. Dans ce cas, les établissements bancaires exigent souvent un apport de 10 % minimum. Si l’on reprend notre exemple précédent, cela signifie que vous devrez apporter 25 000 € pour obtenir un prêt immobilier de 250 000 €. Il vous faudra ensuite rembourser 225 000 €.
Un apport personnel inférieur à 10 %
Si vous présentez un excellent dossier bancaire, comme des garanties, plusieurs investissements immobiliers, des revenus élevés ou encore une situation professionnelle extrêmement stable (autrement dit, vous êtes fonctionnaire), il est possible d’obtenir un crédit immobilier avec un apport très faible.
Par exemple, avec un investissement locatif, les loyers perçus permettent de couvrir le montant des mensualités. Ce qui rassure la banque quant au remboursement du prêt.
Il s’agit d’exemples simplistes. Tout dépend de nombreux paramètres et de votre situation personnelle. À ce titre, nous vous conseillons de contacter directement les banques ou Izicrédit pour vous faire une idée plus précise de l’apport personnel requis.
Pourquoi fournir un bon apport personnel pour son achat immobilier ?
Rassurer les banques
Bien souvent, le financement d’un projet immobilier (valeur du bien + travaux + frais d’acquisition) se compose d’une part d’apport personnel et d’une part de crédit immo. Plus la valeur de l’un est importante, plus la valeur de l’autre diminue. Vous avez donc tout intérêt à présenter un apport conséquent pour alléger le montant emprunté. D’autant plus si vous présentez un dossier “à risque”. En réduisant la somme à emprunter, vous réduisez le risque ; ce qui permet de rassurer les banques.
Démontrer votre capacité d’épargne
Les banques sont doublement rassurées si vous savez montrer patte blanche dans votre gestion financière ; notamment, si vous savez mettre de l’argent de côté. La plupart du temps (sauf héritage, gain au loto ou autre), l’apport personnel est constitué de toutes les sommes que vous avez su épargner au fil des mois/ans. Et si vous êtes capable d’économiser régulièrement (idéalement, tous les mois, puisque vos mensualités d’emprunt seront dues à cet intervalle), vous démontrez votre capacité de remboursement à la banque.
Négocier les conditions tarifaires
Si le montant de l’apport personnel est une réduction du risque pour la banque, c’est aussi un excellent levier de négociation. Grâce à un apport immobilier conséquent, il est plus facile de négocier les conditions de crédit, telles que les modalités du prêt, le taux d’intérêt, les mensualités, la durée d’emprunt, le remboursement différé, etc.
Mais attention, même s’il est important, l’apport personnel ne garantit pas à lui seul l’obtention d’un crédit immobilier, ni les conditions tarifaires avantageuses. Si vous souhaitez obtenir un prêt à des taux intéressants, mieux vaut comparer les banques. Et pour cela, n’hésitez pas à faire appel à Izicrédit. Nous mettons en concurrence les établissements bancaires afin de vous aider à emprunter au meilleur taux.
Est-il possible d’emprunter sans apport ?
Même s’il est possible d’emprunter sans apport, c’est nettement plus difficile. Si vous ne disposez d’aucune épargne, vous devez présenter un dossier irréprochable avec une situation financière stable, un taux d’endettement inférieur à 35 %, une bonne gestion budgétaire, etc.
Et surtout, un financement sans apport ne vous apportera que peu de marge de négociation. Il sera donc plus difficile d’obtenir des taux d'intérêt avantageux ou un remboursement différé.
Bon à savoir : en plus de votre dossier bancaire, le financement à 100 % ou 110 % dépend aussi de la conjoncture économique. Par exemple, en août 2023, il est plus compliqué d’obtenir des financements à 110% (soit la valeur du bien et les frais associés) que par rapport à août 2021.
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