Si le rôle des établissements bancaires est, en partie, de vous aider à financer votre projet immobilier, ils se montrent prudents au moment de prêter de l’argent. Ce qu’ils veulent avant tout, c’est être sûr de se faire rembourser leur prêt dans les délais. Pour cela, la constitution d’un dossier solide et un apport personnel conséquent sont indispensables. Mais au fil des années, votre situation personnelle et professionnelle peut évoluer, mettant ainsi à mal vos capacités de remboursement. C’est pourquoi, les banques demandent également des garanties pour un prêt immobilier. Alors quelles sont ces garanties ? Découvrez-les dans cet article.
La caution pour garantir le remboursement du crédit immo
À l’image de la garantie action logement VISALE pour les locataires, la caution permet de garantir le remboursement du prêt immobilier. Pour cela, l'emprunteur souscrit un contrat de caution auprès d'une société de cautionnement. Celle-ci se porte garant en cas de défaut de paiement. Concrètement, si vous ne payez pas vos mensualités d’emprunt, c’est l’organisme de cautionnement qui rembourse la banque à votre place.
C’est l’une des options privilégiées par les établissements bancaires puisqu’elle représente environ 60 % des garanties de crédit immobilier. Et pour cause, vous n’aurez pas de frais d’inscription, de frais de notaire, ou de frais de mainlevée à payer si vous vendez le bien immobilier en cours de prêt. La caution est donc très avantageuse pour l’emprunteur et moins coûteuse que l’hypothèque ou le PPD.
En revanche, il faudra prévoir des frais de dossier (entre 150 et 600 €) et participer au Fonds Mutuel de Garantie (0,8% du montant du crédit immobilier). Ce qui peut augmenter le coût total du prêt. Mais vous pourrez toutefois récupérer une partie de ces frais à la fin du remboursement du prêt immobilier.
Il existe plusieurs organismes de caution, les banques travaillant souvent avec l’un d’eux en particulier (mais cela peut changer selon votre dossier) :
- Crédit Logement, le plus connu, qui travaille avec la majorité des grandes banques françaises ;
- la SACCEF, qui cautionne les prêts émis par les Caisses d’Epargne ;
- la SOCAMI, avec les Banques Populaires ;
- CAMCA, pour les prêts des caisses du Crédit Agricole et du LCL ;
- CMH, pour le Crédit Mutuel et le CIC ;
- et Bred Habitat, pour la BRED.
Bon à savoir : Pour les prêts cautionnés par Crédit Logement, vous pourrez récupérer en moyenne 60 % des frais de garantie versés initialement lors du remboursement de votre prêt. Une économie non négligeable !
A noter que la société de cautionnement, qui étudiera en détail votre dossier et conditionnera l'acceptation de votre dossier par votre banque, peut aussi exiger des garanties supplémentaires, comme la constitution d'une épargne de sécurité.
L’hypothèque conventionnelle, la garantie pour votre prêt immobilier
Ce type de garantie concerne surtout les emprunteurs qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier. L’hypothèque permet en effet de garantir un prêt en y associant un bien immobilier (comme une maison, un appartement ou un terrain). Ainsi, si vous ne remboursez pas la banque selon les termes convenus, celle-ci est en droit de saisir le bien hypothéqué.
Si le risque est important, cela permet d'obtenir des taux d'intérêt plus faibles et une durée de prêt plus longue. Les mensualités des prêts hypothécaires sont donc généralement plus faibles qu’avec d’autres garanties de crédit immobilier.
Au-delà des avantages de l’hypothèque, vous devez aussi connaître ses inconvénients, notamment au niveau des coûts de la garantie. En effet, vous devrez vous acquitter des frais d’acte notarié, des frais de garantie et des frais d'assurance.
Au vu du risque et des coûts importants, l’hypothèque est une alternative intéressante en cas de refus de la part de l’organisme de cautionnement.
A noter : En cas de revente de votre bien avant le terme de votre crédit, vous devrez vous acquitter de frais de mainlevée de l’hypothèque. Au total, le coût d’une hypothèque peut s’élever jusqu’à 2 % du montant de votre prêt, ce qui en fait une des garanties les plus chères.
Le privilège de prêteur de deniers
Également appelée hypothèque légale spéciale, le privilège de prêteur de deniers (ou PPD) est une sûreté réelle prise sur la valeur du bien acheté. À travers cette garantie de prêt immobilier, la banque s’accorde le droit de se faire rembourser en vendant votre bien aux enchères. Ce qui ressemble fortement à l’hypothèque, à une différence près : l’inscription du privilège de prêteur de deniers permet à la banque de bénéficier d’une priorité par rapport à d’autres créanciers.
En revanche, les modalités d’inscription sont similaires à celles de l’hypothèque : un acte notarié et une inscription auprès du service chargé de la publicité foncière. Là encore, nous vous conseillons de recourir à ce type de garantie lorsque le cautionnement est refusé.
L’avantage du PPD est néanmoins son coût par rapport à l’hypothèque, car il est exonéré des frais de publicité foncière. Il coûte en moyenne entre 0,5 % et 1 % du montant de votre prêt (le coût est dégressif selon le montant du prêt). En revanche, comme une hypothèque, il est soumis aux frais de notaire, et de mainlevée en cas de remboursement du prêt avant son terme initial.
Bon à savoir : Le PPD n’est pas accessible pour tous les prêts immobiliers. Par exemple, il n’est pas possible de garantir son crédit immobilier avec un PPD lorsque le bien financé est une acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Le PPD ne peut garantir qu’un bien existant.
Le nantissement, une alternative à l’hypothèque
À travers le nantissement, l’emprunteur met en gage, non pas un bien immobilier, mais un bien meuble (voiture, œuvre d’art, …), un compte bancaire ou une assurance vie. Dans ce cadre, la banque prêteuse pourra utiliser le bien mis en gage pour se faire rembourser. Cela permet ainsi de proposer une garantie pour le prêt immobilier sans avoir à hypothéquer un bien.
Cependant, il faut bénéficier d’un portefeuille de valeur suffisamment important pour garantir le paiement du crédit.
Bon à savoir : comme pour le cautionnement, le nantissement ne nécessite pas de frais de notaire, mais des frais de dossier et des cotisations annuelles.
Que ce soit à travers des frais supplémentaires ou la durée de crédit, chacune de ces garanties impacte directement le coût total de votre prêt immobilier. Mais le choix d’un type de garantie par rapport à une autre peut permettre à votre dossier d’être davantage finançable, en abaissant notamment le coût total. À ce titre, il est préférable de bien comparer les offres bancaires pour bénéficier des conditions les plus avantageuses.
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