Un projet d'acquisition immobilière nécessite, le plus souvent, d’avoir recours à un prêt immobilier, que ce soit pour financer sa résidence principale, sa résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif. Pour pouvoir s’y retrouver et décrocher l’emprunt immobilier aux meilleures conditions, il est nécessaire de détenir certaines clés. Quels sont les éléments d’un prêt immobilier ? Comment faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires ? Quelles sont les nouvelles règles en 2022 ?
Izicrédit vous présente tout ce qu’il faut savoir sur le prêt immobilier.
Les éléments d’un prêt immobilier
Un prêt immobilier est constitué de nombreux éléments qu’il est important de bien connaître. Ce sont l’ensemble de ces éléments qui vont déterminer le coût et les conditions entourant votre crédit.
Le taux d’intérêt
C’est lui qui détermine le montant des mensualités que vous devrez rembourser. Il dépend :
- de votre âge
- de la durée de votre emprunt
- de votre situation personnelle et professionnelle
- de votre apport : la somme que vous possédez et que vous investissez dans votre projet d’achat immobilier
- de la période où vous empruntez. Pour attirer des clients, les banques se doivent d’être concurrentielles : elles adaptent donc leur taux en fonction du marché
Le taux d’intérêt peut être :
- Fixe : Il est établi par votre banque au moment de l’offre de prêt et est le même pendant toute la durée de l’emprunt. Vous connaissez le montant exact des mensualités que vous devrez rembourser.
- Variable : Il est calculé sur un indice de référence et peut varier à la hausse ou à la baisse. Cette variation peut être limitée (à la hausse ou à la baisse) : on parle alors d’un taux variable capé. Avec un taux variable, vous ne pouvez pas connaître à l’avance le coût de votre prêt immobilier.
L’assurance emprunteur
Une des préoccupations d’une banque est de s’assurer que vous pourrez la rembourser. C’est pourquoi elle étudie votre profil et ne vous accorde un emprunt que si elle a la certitude que vous serez solvables pendant toute la durée de l’emprunt. Pour couvrir leurs arrières, elles peuvent vous demander de souscrire une assurance emprunteur qui prend en charge le remboursement de votre crédit (totalement ou en partie) quand vous vous retrouvez dans l’une des situations suivantes :
- décès
- perte totale et irréversible d’autonomie - PTIA
- invalidité permanente (totale ou partielle) - IPT ou IPP
- incapacité temporaire de travail (totale ou partielle) -ITT
- perte d’emploi
Bien que l'assurance emprunteur ne soit pas obligatoire, la quasi-totalité des établissements bancaires l'exige et spécifie les garanties auxquelles vous devez adhérer. Lorsque vous faites une demande de prêt, il est essentiel de prendre en considération l'assurance emprunteur, car elle peut représenter jusqu'à 30 % du coût total de votre crédit ! Vous avez la possibilité de choisir un autre assureur que celui proposé par votre prêteur, tant que les garanties offertes sont équivalentes, ce dernier ne peut s'y opposer.
Voir notre article complet sur l'assurance emprunteur.
Les garanties
Tout comme l'assurance emprunteur, les garanties sont un moyen pour les banques de se prémunir d’un défaut de remboursement de votre part. Elles peuvent prendre diverses formes :
- L’hypothèque. Contractée de plein gré par l’emprunteur, c’est un acte notarié (inscrit au bureau de conservation des hypothèques) qui permet à votre banque de saisir votre bien et de le revendre pour récupérer les sommes dues. Vous restez cependant l’unique propriétaire de votre bien immobilier.
- L’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers). Sensiblement identique à l’hypothèque, mais moins onéreuse, elle ne peut être contractée que sur des biens déjà construits.
- Le cautionnement. Pour un prêt immobilier, il se fait généralement par une société de cautionnement qui se porte garant pour la banque (exemple : crédit logement). Le cautionnement peut être simple : en cas de défaut de paiement, la banque se retourne d’abord contre l’emprunteur avant d’activer l’organisme de cautionnement. C’est toute la différence avec le cautionnement solidaire pour lequel, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque se retourne directement contre l’organisme de cautionnement.
Astuce : En principe, vous pouvez choisir librement le type de garanties que vous apportez à votre projet immobilier, cependant il faut avoir en tête que l’hypothèque et l’IPPD sont plus onéreux que le cautionnement
Les frais de dossier
L’étude de votre dossier et de votre profil emprunteur va demander du temps à votre établissement bancaire dont il ne vous fait pas cadeau. Il vous facture des frais de dossier qui correspondent à la gestion administrative et courante de votre dossier. Ils dépendent du coût de votre emprunt et varient entre 0.5 % et 1.5 % des sommes empruntées. Mais un montant minimum et un montant plafond sont généralement appliqués.
Bon à savoir : Il est possible de négocier vos frais de dossier, si vous avez un bon profil emprunteur : être en CDI, prouver votre capacité d’épargne, avoir un apport conséquent, présenter une situation financière saine (sans découverts) et présenter un faible taux d’endettement.
Le remboursement anticipé
Quelle que soit la durée de votre prêt, vous avez la possibilité de le rembourser par anticipation. Cela correspond à un manque à gagner pour votre banque, qui peut prévoir dans votre contrat des pénalités et une interdiction de remboursement anticipé s’il est égal ou inférieur à 10 % du capital emprunté. Ces pénalités sont plafonnées :
- à 6 mois d’intérêts dus selon le taux moyen du prêt
- à 3 % du montant que vous devez encore rembourser
Toutefois, même si ces pénalités sont prévues dans votre contrat, vous n’aurez pas à les payer si votre contrat a été signé après le 1er juillet 1999 et que ce remboursement intervient pour cause de vente de votre habitation dans l’un des cas suivants :
- mutation professionnelle (vous ou votre conjoint)
- cessation d’activité professionnelle (vous ou votre conjoint)
- décès
Combien coûte un emprunt immobilier ?
Chaque projet immobilier est unique et a un coût différent. Il n’est donc pas possible de donner une réponse exhaustive à cette question. Le coût de votre emprunt dépend :
- du montant emprunté
- du taux d’emprunt
- de la durée d’emprunt
- des frais de dossier
- du montant des garanties et de l’assurance emprunteur
En Octobre 2022, les taux moyen pour un crédit immobilier sont les suivant selon l’observatoire crédit logement (hors assurance) :
%20-%20Tableau%20article.png)
Qu'est-ce qu'une capacité d'emprunt ou une capacité d’acquisition ?
Votre capacité d’emprunt correspond au montant que vous avez la capacité d’emprunter et donc de rembourser. Elle dépend des éléments de votre dossier d’emprunt, mais surtout :
- de votre taux d’endettement qui correspond au montant que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit. C’est le ratio entre l’ensemble de vos charges sur vos revenus actuels. Depuis le 1er Janvier 2022, ce taux est limité à 35% par le HCSF, avec une possibilité donnée aux banques de déroger à cette limite pour financer en priorité les dossiers des primo-accédants ;
- de votre reste à vivre qui correspond à la somme qu’il vous reste une fois l’intégralité de vos charges déduites.
Votre capacité d’emprunt correspond au montant que vous avez la capacité d’emprunter et donc de rembourser. Elle dépend des éléments de votre dossier d’emprunt, mais surtout :
- de votre taux d’endettement qui correspond au montant que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit. C’est le ratio entre l’ensemble de vos charges sur vos revenus actuels. Depuis le 1er Janvier 2022, ce taux est limité à 35% par le HCSF, avec une possibilité donnée aux banques de déroger à cette limite pour financer en priorité les dossiers des primo-accédants ;
- de votre reste à vivre qui correspond à la somme qu’il vous reste une fois l’intégralité de vos charges déduites.
Le saviez-vous ? Dans le calcul de vos revenus, votre banque prendra en compte 100 % de vos salaires, mais pourra appliquer une décote (de l’ordre de 30 %) sur vos autres revenus : loyers perçus, rente d’assurance-vie, pensions alimentaires… Votre capacité d’achat correspond au budget maximum que vous pouvez investir dans votre projet immobilier. C’est la somme de votre capacité d’emprunt et du montant de votre apport personnel, moins les frais de notaire.
Quels sont les taux à connaître ?
Le TEG et le TAEG
Le TAEG (taux annuel effectif global) remplace le TEG (taux effectif global) depuis octobre 2016 et vous permet de comparer les différentes offres de crédits des établissements bancaires. Il prend en compte l’intégralité des frais engendrés par votre crédit :
- les frais de dossiers appliqués par la banque
- les frais des intermédiaires (courtier)
- les intérêts du prêt
- les frais de garanties
- le coût de l’assureur emprunteur
- les frais d’agence immobilière
- tous les frais annexes (comme les frais de tenue de compte, si votre banque vous impose d’ouvrir un compte chez elle pour vous octroyer le crédit)
À noter : Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux d’usure.
Le TAEA
Le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) est un indicateur qui vous permet de comparer les assurances emprunteur. Il est systématiquement renseigné par les banques (article L311-4-1 du code de la consommation). C’est un taux actuariel, qui est calculé en pourcentage sur le capital initial et plus rarement sur le capital restant dû. En d’autres termes, c’est le taux qui définit le montant que vous devrez débourser pour votre assurance emprunteur.
Le taux d’usure
Le taux d’usure est fixé par la Banque de France pour une durée d’emprunt donnée (<10 ans entre 10 et 20 ans et >20 ans). Il est calculé tous les trimestres et correspond au taux maximal que les banques peuvent appliquer dans le cadre d’un crédit immobilier. Il est égal aux taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours du précédent trimestre augmentés d’un tiers. Dans une période où les taux d’intérêts remontent, il augmente donc moins vite que les taux d’intérêt. S’il est initialement prévu pour protéger les emprunteurs d’éventuels abus, il peut restreindre l’accès à un prêt immobilier du fait de son mode de calcul en décalage d’un trimestre avec le marché.
Voir notre article complet sur le taux d'usure.
Bien comparer les différentes offres de crédit
L’achat d’un bien immobilier représente un investissement important. C’est pourquoi il est important de solliciter plusieurs établissements bancaires et de comparer différentes offres de prêts. Tout d’abord, il est primordial de présenter le meilleur dossier possible. Présentez des bulletins de salaire sans découvert et démontrer votre capacité à épargner en mettant régulièrement des sommes de côté. Votre situation professionnelle doit être la plus stable possible. Limiter votre taux d’endettement en clôturant vos crédits en cours. Limiter la durée de votre emprunt qui fait augmenter son coût. Présentez un apport personnel de 20 % du montant de l’acquisition afin de montrer votre implication dans votre projet.
Bon à savoir: sur le site d’Izicrédit, vous avez la possibilité de solliciter différents établissements bancaires en quelques clics. Après avoir réalisé une simulation de votre projet et complété votre dossier, nous consultons l’ensemble des banques et vous proposons une sélection des meilleures offres. Vous n’avez plus qu’à choisir celle qui vous correspond le mieux.
Les derniers changements 2022 sur le prêt immobilier (règles HCSF/Loi Lemoine sur l’assurance-crédit)
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est l’organisme chargé de contrôler l’ensemble du système financier Français. C’est lui qui fixe les conditions d'octroi des prêts immobiliers. À partir du 1er janvier 2022, la décision n°D-HCSF-2021-7 modifie ces conditions :
- le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % (contre 33 % précédemment)
- la durée maximale du prêt ne peut pas excéder 25 ans, sauf dans le cas d’un achat en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ou d’une acquisition nécessitant des travaux de rénovation (dont le coût représente plus de 25 % du prix d’achat). Dans ces 2 cas de figure, 2 années supplémentaires de différé d’amortissement sont autorisées.
À noter : Ces nouvelles conditions ne modifient pas profondément les conditions d’octroi de crédit. En effet, elles étaient recommandées avant 2022 et largement appliquées par les établissements bancaires. Ils ont par ailleurs une marge de manœuvre sur 20 % du total des dossiers (dont 80 % pour l’acquisition d’une résidence principale).
L’assurance emprunteur représente une part importante d’un prêt immobilier (jusqu’à 30 %). Mais vous pouvez faire jouer la concurrence grâce à la délégation d’assurance encadrée par la loi Lagarde n°2010-737, la loi Hamon n°2014-344, et la loi Bourquin. Depuis 2022, la loi Lemoine simplifie encore les conditions de résiliation : il est désormais possible de résilier à tout moment son assurance emprunteur et sans frais (tout en respectant l’équivalence des garanties). De plus, l’accès au prêt immobilier est facilité pour les anciens malades grâce à un renforcement du droit à l’oubli (l’obligation de déclarer une ancienne pathologie cancéreuse passe de 10 à 5 ans) et l’évolution de la grille de référence de la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque de santé).
Enfin, votre assureur n’a plus la possibilité de vous demander des informations sur votre état de santé si :
- l’échéance de remboursement intervient avant vos 60 ans ;
- le montant du crédit n’excède pas 200 000 € par emprunteur.
.svg){kind=small}